Een uitdaging voor VvE besturen “planmatig onderhoud”

Een belangrijk aspect in het beheer van eigendommen VvE  is het planmatig onderhoud. Voor dit worden twee document gereedschap gebruikt.

1 Het Meerjaren onderhoudsplan. Verder MJOP

2 Het Meerjaren onderhoudsbegroting Verder MJOB

1. Het MJOP is een opsomming van werkzaamheden welke onderhouds behoeftig zijn. met daarbij de kosten en frequenties. Opgesteld door deskundige  op gebied van bouw en installaties techniek en kosten inzicht. Hierbij wordt niet alleen een bewuste keuze in de te handhaven technische kwaliteit gemaakt, maar ook een voorspelling over de te verwachten uitgaven komt op deze manier tot stand.

Vanuit risicomanagement is het noodzakelijk om in het bestedingspatroon prioriteiten te kunnen onderbouwen.

2. Een MJOB maakt het voor VvE Besturen mogelijk om strategisch en efficiënt met middelen om te gaan van het gebouw en installaties. Dit  behulp van het MJOP komt MJOB tot stand.

Om dit doel te bereiken moet het bestuur het planmatig onderhoud (MJOP) een zo goed mogelijk, op de praktijk aansluitende MJOB opstellen.

  • Een te optimistische begroting leidt tot financiële knelpunten die de financiële continuïteit van de VvE  in gevaar kunnen brengen.
  • Maar een onnodig voorzichtige begroting bemoeilijkt juist het effectief inzetten van de financiële middelen om bijvoorbeeld maatschappelijke doelstellingen te realiseren.
  • Adequaat inzetten van de middelen, kennis en expertise van mensen en ervoor zorgen dat de kwaliteit van de MJOB op orde is, dat is dé uitdaging voor Het bestuur VvE en de leden van de vereniging.
Geplaatst in Beleidsdocument., Groot onderhoud, MJOP, Reservefonds | Een reactie plaatsen

Isolatie uitdaging voor buitenmuren?

De Utrechtse woningcorporaties Mitros, Portaal en Bo-Ex gaan tienduizenden woningen verduurzamen. Dat begint bij ‘een nieuwe jas’: een innovatie in gevelisolatie.

De Uitdaging

Heeft u dé innovatieve oplossing voor gevelisolatie? Met een hoge isolatiewaarde die verwarmen met lagetemperatuurverwarming mogelijk maakt? Die ook betaalbaar is en met weinig overlast is aan te brengen? We zoeken dé doorbraak voor gevelisolatie; een oplossing met een dikte van maximaal 3 cm die in 1 dag kan worden aangebracht en een hoge isolatiewaarde realiseert.

De opgave
De Utrechtse woningcorporaties hebben hoge duurzaamheidsambities. Een belangrijk onderdeel daarvan is het isoleren van tienduizenden sociale huurwoningen. De warmtevraag terugbrengen met isolatie is een eerste stap op weg naar een woningvoorraad met een CO2-neutrale energievoorziening in 2050.

Innovatie nodig
De huidige materialen en technieken voor gevelisolatie zijn ingrijpend. Oplossingen die nu met een hoge isolatiewaarde worden gerealiseerd, geven veel overlast voor onze bewoners. En de aanpassingen aan de gevel hebben estetisch én bouwkundig een grote impact. Bovendien zijn de totale kosten nog veel te hoog. Tegelijkertijd hebben de meer traditionele oplossingen een te lage isolatiewaarde voor duurzaam verwarmen. Met de huidige voortgang gaan we de ambitieuze doelstellingen niet halen.

Stijgende lasten voor huurders
De investeringen voor duurzaamheid zijn lastig terug te verdienen door corporaties. Corporaties zouden de huren kunnen verhogen, maar dat is niet wenselijk. Door de stijgende gasprijzen, gaan de woonlasten van huurders van sociale huurwoningen sowieso omhoog. Er is nog geen betaalbare en snelle oplossing die we grootschalig kunnen toepassen. Wat volgens ons wél kan en in korte tijd, is een eerste stap: de energievraag verlagen door hoogwaardige isolatie.

Geplaatst in Duurzaam, Gevel, Milieu, Nul op de meter, Risico, Warmte systemen | Een reactie plaatsen

Ja,Ja. Is liftbranche in beweging?!?

Geplaatst in Groot onderhoud, Opvolgen gebreken oplevering, Overheid | Een reactie plaatsen

VvE Energiebespaarlening

Wilt u als VvE aan de slag met de verduurzaming van uw appartementencomplex? Dat is mogelijk met de VvE Energiebespaarlening. Neem contact op met onze accountmanagers voor informatie en begeleiding!

Met de VvE Energiebespaarlening kunt u energiebesparende maatregelen in of aan het appartementencomplex direct laten uitvoeren, zonder uw reserveringen aan te spreken. Voor een energiezuinig complex én een fijne plek voor uw leden om te wonen. Nu en de in toekomst. En u profiteert direct; de maandelijkse energiekosten gaan omlaag en het wooncomfort voor de bewoners wordt verbeterd. Voor meer info https://www.energiebespaarlening.nl/vve/

Geplaatst in Bestuur en leden, Evaluatie | Een reactie plaatsen

VvE en Geld nood.

Groei van geldnood bij vve’s

Het aantal probleemgevallen binnen verenigingen van eigenaren (vve) van appartementencomplexen groeit. Het is het gevolg van aangescherpte regels over hoeveel zo’n vereniging van huiseigenaren in kas moet hebben voor onderhoud en duurzaamheid.

Maaike Kraaijeveld 18-08-18,

Eigenaren moeten leren dat ze geld moeten sparen

Zes tot zeven telefoontjes met vragen komen er dagelijks alleen al binnen bij de VvE-balie van de gemeente Den Haag. Het is een groeiend aantal hulpvragen bij financiële problemen binnen zulke verenigingen van eigenaren van app

Meest voorkomende vraag aan de adviseurs van de VvE-balie voor gratis advies is hoe zo’n vereniging mede-eigenaren van woningen kunnen dwingen hun maandelijkse bijdrage te betalen. Door aangescherpte wettelijke regels voor wat een vve minimaal in kas moet hebben, worden die bijdragen urgent. Bijdragen moeten vaak zelfs fors omhoog om achterstallig onderhoud of noodreparaties te doen aan daken en fundamenten. Daarnaast moet er worden gespaard voor maatregelen om een complex duurzamer te maken.

Verkoop

Zo’n vaak onverwachte verhoging van de maandelijkse bijdrage leidt regelmatig tot financiële problemen bij huiseigenaren. In een incidenteel geval wordt er om die reden een bewoner uitgezet en het appartement bij executie verkocht, zegt Orlando Achong, adviseur bij de VvE-balie in het Haagse stadhuis. ,,Wij werken daarom nauw samen met andere instanties zoals de Kredietbank’’, zegt Achong. Niet alleen huidige eigenaren van een appartement hebben te maken met de perikelen binnen hun vve. Potentiële kopers lopen tegen behoorlijke barrières aan als een vve van het appartement van hun keuze niet actief en financieel gezond is.

,,Je krijgt minder hypotheek als een vve niet op orde is’’, zegt Kees Oomen, directeur van de belangenvereniging VvE Belang. Ook taxateurs houden sinds april dit jaar bij hun prijsbepaling van appartementen rekening met een gezonde of ongezonde VVE, aldus Oomen.

Frustraties

Daardoor zijn er volgens hem landelijk de afgelopen maanden al ‘heel wat’ aankopen van appartementen mis of bijna misgegaan. ,,Mensen kregen de financiering niet rond.’’ Achong ziet in Den Haag ook zulke ‘frustraties bij kopers’ rond niet-actieve en financieel ongezonde vve’s.

,,Eigenaren moeten leren dat ze geld moeten sparen’’, zegt Achong.

De VvE-balie is daarom extra actief in het informeren van besturen van vve’s. Want er komen nog immense uitgaven aan, waarschuwt ook Oomen. ,,Zoals alle huizen die van het gas af moeten.’’ Kleine vve’s kunnen geld lenen uit het Haagse Duurzaamheidsfonds.

Geplaatst in Breukdeel, Duurzaam, Groot onderhoud, Milieu, MJOP, Nul op de meter, Reservefonds, Servicekosten, Zonne energie | Een reactie plaatsen

Hoe hoog ligt de gasprijs per m3 in 2019?


Wat kost gas nu precies? Dat zal u flink tegenvallen! Gas is namelijk behoorlijk duur. Een kubieke meter (m3) gas koste in 2018 ruwweg €0,67 per kubieke meter. Dit bedrag bestond voor €0,29 uit energiebelastingen. Daarnaast lag de inkoopprijs van aardgas rond de €0,26 per kubieke meter. Over dit bedrag van €0,67 betaalde consumenten tevens nog BTW, waardoor de totale prijs neerkwam op ruwweg €0,60 per kubieke meter.

Ondanks dat de gasprijs in 2018 al hoger lag dan in 2017 zal deze in 2019 opnieuw stijgen. Dit komt omdat de vraag op de internationale markt toeneemt. Hiernaast heeft het kabinet besloten om de energiebelasting over aardgas te verhogen. Hierdoor zullen consumenten per 1 januari 2019 3 eurocent meer energiebelasting betalen per kubieke meter aardgas. Hierdoor stijgt de gemiddelde gasprijs in 2019 naar ruwweg €0,76 per kubieke meter aardgas. Door deze prijsstijging zal de gemiddeld gasrekening met ongeveer €40,00 per jaar toenemen.

Naast de prijsstijging voor gas zal ook stroom duurder worden. Dit komt door een toenemende vraag en een stijging van de Heffing Opslag Duurzame Energie (ODE). Al met al zal de energierekening in 2019 hierdoor met ongeveer €130,00 stijgen. Wilt u toch besparen op uw jaarlijkse energierekening? Maak dan gebruik van onze energievergelijker! Hierin vindt u altijd scherpe aanbiedingen met een hoge kortingen! Onder onze vergelijker kunt u meer lezen over de gasprijsontwikkeling, energiebelastingen en de gemiddelde gaskosten in Nederland.

Geplaatst in Overheid | Een reactie plaatsen

Als VvE eigenaar, bewoner te ver gaat.

Kan een appartementseigenaar een contactverbod krijgen met de VVE?

 

De rechtbank Amsterdam heeft een contactverbod opgelegd aan een eigenaar van een appartement die de beheerder van de VVE belaagde met verzoeken en procedures.

De VVE dreigde onbestuurbaar te worden. Lees verder

Geplaatst in Evaluatie, Normen en waarde, Ontzegging toegang, Rechten vve | Een reactie plaatsen

Kostenverdeelsleutel versus woonoppervlakte

Datum 25 / 05 / 2018

aanspraelijkheid van VvE-beheerder

Door Silvana Visser

In lijn met de eerdere jurisprudentie zijn recent twee uitspraken gepubliceerd waarin is bevestigd dat de akte van splitsing leidend is voor de kostenverdeling binnen de VvE. Ofwel, ‘akte is akte’.

In de eerste kwestie van de rechtbank Amsterdam van 16 april 2018 was in 1994 tot een van de akte afwijkende kostenverdeling besloten. Vervolgens werd in 2017 besloten weer aan te sluiten bij de verdeelsleutel die voortvloeit uit de akte van splitsing. Tevens werd besloten niet over te gaan tot wijziging van de akte van splitsing, in die zin dat de afwijkende kostenverdeling uit 1994 daarin zou worden vastgelegd.

De rechter oordeelde dat het besluit uit 1994 geen zogeheten goederenrechtelijke werking heeft. Er is toen immers niet overgegaan tot wijziging van de splitsingsakte via de notaris. De gewenste wijziging van de kostenverdeling geldt daarom niet tussen de eigenaren. Daarnaast is het besluit om terug te keren naar de situatie in de akte volgens de rechter niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Dit is zelfs niet zo indien de breukdelen in de akte niet overeenkomen met de woonoppervlakte van het appartement.

Vergelijkbaar oordeelde de rechtbank Noord Holland in haar uitspraak van 24 april 2018. Ook hier werd vernietiging gevraagd van het besluit om niet over te gaan tot wijziging van de akte van splitsing. In die akte kwamen de breukdelen niet overeen met de woonoppervlakte van de appartementen in vierkante meters. Voor alle appartementen gold namelijk dat de maatvoering onjuist in de splitsingsakte was vermeld. In alle gevallen was in werkelijkheid sprake van een kleiner oppervlakte. Reden voor één van de eigenaren om zijn verschuldigde maandelijkse (voorschot)bijdrage naar rato te verminderen. De VvE hield echter vast aan de kostenverdeling in de akte van splitsing.

De rechter oordeelde dat aan de VvE een zekere beleidsvrijheid toekomt. Het besluit om de akte niet aan te passen, was daarom niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De eigenaar was zodoende de volledige maandelijkse (voorschot)bijdrage conform de akte aan de VvE verschuldigd.

Geplaatst in Rechten vve, Reservefonds, Servicekosten, Splitsingsreglement | Een reactie plaatsen

NIETS ZO STOREND ALS GELUIDSOVERLAST

 

Wat kan en mag een VvE doen in het geval van geluidsoverlast?

De VvE zal bij geluidsoverlast als eerste adviseren dat de appartementseigenaar zelf in alle redelijkheid contact opneemt met degene die de overlast veroorzaakt. Wellicht is deze zich niet bewust van de overlast. Naast mede-eigenaren zijn VvE-leden ook buren. Het is daarom belangrijk niet in ruzies te verzanden. De VvE kan eventueel als bemiddelaar optreden. Naar aanleiding van dit gesprek kunnen de gemaakte afspraken op papier gezet worden. Het is sowieso handig het bestuur op de hoogte te brengen van de overlast, het gesprek en de uitkomst.

De overlast blijft… en nu?

Lees verder

Geplaatst in Milieu, Normen en waarde, Ontzegging toegang, Rechten vve, Servicekosten, Splitsingsreglement | Een reactie plaatsen

Heeft u dit al meegekregen, CV en certificaten

Vanaf 2019 mogen alleen erkende bedrijven met vakbekwaam personeel nog cv-ketels en warmwatertoestellen op gas aanleggen en onderhouden.

Verplichte erkenning cv-installateurs: de 10 belangrijkste vragen

OK CV-monteur. Beeld: Stichting OVI.

Met deze maatregel wil het kabinet koolmonoxidevergiftiging voorkomen. Onder de wet kunnen verschillende erkenningsregelingen vallen met eisen aan bedrijven en personeel.

Koolmonoxidegevaar

Het kabinet volgt hiermee ook het advies van de Onderzoeksraad voor Veiligheid. Die publiceerde in november 2015 het rapport ‘Koolmonoxide, onderschat en onbegrepen gevaar’, dat een somber beeld schetste van de veiligheid van cv-installaties in Nederland.

Kwaliteit en veiligheid van cv

Uneto-VNI reageert positief: “Dit betekent dat niet iedereen zich meer zomaar cv-installateur mag noemen. Niet-deskundige bedrijven en monteurs worden straks van de markt geweerd. Dit is positief voor het imago van de branche en de kwaliteit en veiligheid van cv-installaties.” De branche-organisatie heeft op haar site een lijst gepubliceerd met veelgestelde vragen over deze kwestie. Wij vatten deze FAQ hier nog eens samen in tien vragen.

1. Welke componenten vallen onder regeling?

De cv-ketel en het warmwatertoestel en de kanalen voor luchttoevoer en rookgasafvoer. De wettelijke erkenning geldt dus niet voor gasleidingen en de warmte-afgiftesystemen.

2. Wat gaat Uneto-VNI doen?

De branche-organisatie heeft in overleg met andere stakeholders een zwaardere erkenningsregeling uitgewerkt, die ze aan minister Blok wil voorleggen. Daarna worden leden geïnformeerd over de eisen die vanaf 2019 gaan gelden, waaronder de scholingseisen voor monteurs.

3. Is de erkenningsregeling verplicht?

Ja. De nieuwe erkenningsregeling voor verbrandingstoestellen wordt een wet. Dat betekent dat de regeling gaat gelden voor alle verwarmingsbedrijven en verplicht is.

4. Verplicht voor alle installatiebedrijven?

De wettelijke erkenningsregeling heeft geen betrekking op installatiebedrijven in de elektrotechniek of sanitair.

5. Wat zijn de sancties?

De organisaties die de steekproeven uitvoeren, leggen sancties op, zoals schorsing of intrekking van de erkenning. De overheid gaat de wet handhaven, wat betekent dat die actief niet-erkende installateurs opzoekt en boetes oplegt als sprake is van illegale werkzaamheden.

6. Ik heb al een gaserkenning. Niks aan de hand dus?

Onjuist, dat is niet voldoende. De huidige gaserkenningen (Sterkin of KvINL) leiden niet automatisch tot een wettelijke erkenning vanaf 1 januari 2019. De nieuwe erkenning gaat in tegenstelling tot de oude gaserkenning uit van registratie van vakbekwame medewerkers en het bijhouden van hun vakkennis. Verder zal het uitgevoerde werk afgemeld moeten worden, met de kans op steekproeven. Het gebruik van gekalibreerde meetinstrumenten is verder verplicht.

7. Hoe zit het dan met de OK CV- en SCIOS-regelingen?

Ook die voldoen niet meer. Uneto-VNI vermoedt echter wel dat deze regelingen veel lijken op de nieuwe erkenningsregeling. Die wordt samen met SCIOS (gasinstallaties >100 kW) de enige wettelijk verplichte erkenningsregeling voor gasgestookte installaties. Een kwaliteitslabel, zoals OK CV blijft bestaan, maar is vrijwillig.

8. Ik ben een eenpitter, gaat me dat lukken?

De regeling is zowel uitvoerbaar voor eenmansbedrijven als voor grotere bedrijven met meerdere monteurs, zo is afgesproken.

9. Komt er een verplichte CO-sensor in de ketel?

De Nederlandse overheid kan een CO-sensor in cv-ketels niet verplicht stellen. Op Europees niveau gaat een overheidslobby van start voor het verplicht stellen van CO-sensoren. Wel wil de overheid ketelfabrikanten bewegen CO-sensors in hun toestellen op te nemen.

10. Wat kan ik nu al doen?

Het up-to-date houden van kennis en vaardigheden is natuurlijk altijd goed, zo meldt Uneto-VNI heel terecht. Maar de opleidingseisen voor de nieuwe wettelijke erkenningsregeling zijn helaas nog niet bekend.

Eerste publicatie door Maarten Legius op 13 jan 201

Geplaatst in CO gevaar, Groot onderhoud, Milieu, Risico | Een reactie plaatsen