VvE en Geld nood.

Groei van geldnood bij vve’s

Het aantal probleemgevallen binnen verenigingen van eigenaren (vve) van appartementencomplexen groeit. Het is het gevolg van aangescherpte regels over hoeveel zo’n vereniging van huiseigenaren in kas moet hebben voor onderhoud en duurzaamheid.

Maaike Kraaijeveld 18-08-18,

Eigenaren moeten leren dat ze geld moeten sparen

Zes tot zeven telefoontjes met vragen komen er dagelijks alleen al binnen bij de VvE-balie van de gemeente Den Haag. Het is een groeiend aantal hulpvragen bij financiële problemen binnen zulke verenigingen van eigenaren van app

Meest voorkomende vraag aan de adviseurs van de VvE-balie voor gratis advies is hoe zo’n vereniging mede-eigenaren van woningen kunnen dwingen hun maandelijkse bijdrage te betalen. Door aangescherpte wettelijke regels voor wat een vve minimaal in kas moet hebben, worden die bijdragen urgent. Bijdragen moeten vaak zelfs fors omhoog om achterstallig onderhoud of noodreparaties te doen aan daken en fundamenten. Daarnaast moet er worden gespaard voor maatregelen om een complex duurzamer te maken.

Verkoop

Zo’n vaak onverwachte verhoging van de maandelijkse bijdrage leidt regelmatig tot financiële problemen bij huiseigenaren. In een incidenteel geval wordt er om die reden een bewoner uitgezet en het appartement bij executie verkocht, zegt Orlando Achong, adviseur bij de VvE-balie in het Haagse stadhuis. ,,Wij werken daarom nauw samen met andere instanties zoals de Kredietbank’’, zegt Achong. Niet alleen huidige eigenaren van een appartement hebben te maken met de perikelen binnen hun vve. Potentiële kopers lopen tegen behoorlijke barrières aan als een vve van het appartement van hun keuze niet actief en financieel gezond is.

,,Je krijgt minder hypotheek als een vve niet op orde is’’, zegt Kees Oomen, directeur van de belangenvereniging VvE Belang. Ook taxateurs houden sinds april dit jaar bij hun prijsbepaling van appartementen rekening met een gezonde of ongezonde VVE, aldus Oomen.

Frustraties

Daardoor zijn er volgens hem landelijk de afgelopen maanden al ‘heel wat’ aankopen van appartementen mis of bijna misgegaan. ,,Mensen kregen de financiering niet rond.’’ Achong ziet in Den Haag ook zulke ‘frustraties bij kopers’ rond niet-actieve en financieel ongezonde vve’s.

,,Eigenaren moeten leren dat ze geld moeten sparen’’, zegt Achong.

De VvE-balie is daarom extra actief in het informeren van besturen van vve’s. Want er komen nog immense uitgaven aan, waarschuwt ook Oomen. ,,Zoals alle huizen die van het gas af moeten.’’ Kleine vve’s kunnen geld lenen uit het Haagse Duurzaamheidsfonds.

Geplaatst in Breukdeel, Duurzaam, Groot onderhoud, Milieu, MJOP, Nul op de meter, Reservefonds, Servicekosten, Zonne energie | Een reactie plaatsen

Kunt U van het gas af met uw VvE?

De VVE als sleutel tot duurzame gasloze wijken

3 oktober 2016

Verduurzamen? Wijken zonder gas beginnen bij de Vereniging van Eigenaars (VvE)’. Dat zou een mooi motto zijn voor deze bijdrage. Het klinkt immers logisch: als je een appartementencomplex (bijna) gasloos maakt, sla je meteen een flinke verduurzamingsslag. Zeker bij complexen met een substantieel aantal appartementen is de milieuwinst groot. Een investering voor een complex met 72 appartementen in een cascade van vijf warmtepompen op het dak bedraagt circa 100.000 euro. Een HR-ketel van bescheiden omvang blijft noodzakelijk voor het opvangen van piekmomenten, maar de totale CO2-reductie is enorm. 

Noot:  Of een E CV ketel daarbij is de winst nog groter n.l. Investering circa 3000 euro per appartement. Geen  CV onderhoud en CLV komen daarbij te vervallen kosten nieuwe CLV bv. 25.000 euro  als u er bij u 6 CLV zitten is het eenvoudig  aanpassen meterkast circa 600 euro( webmaster) Lees verder

Geplaatst in Duurzaam, Milieu, Nul op de meter | Een reactie plaatsen

Als VvE eigenaar, bewoner te ver gaat.

Kan een appartementseigenaar een contactverbod krijgen met de VVE?

 

De rechtbank Amsterdam heeft een contactverbod opgelegd aan een eigenaar van een appartement die de beheerder van de VVE belaagde met verzoeken en procedures.

De VVE dreigde onbestuurbaar te worden. Lees verder

Geplaatst in Evaluatie, Normen en waarde, Ontzegging toegang, Rechten vve | Een reactie plaatsen

NIETS ZO STOREND ALS GELUIDSOVERLAST

 

Wat kan en mag een VvE doen in het geval van geluidsoverlast?

De VvE zal bij geluidsoverlast als eerste adviseren dat de appartementseigenaar zelf in alle redelijkheid contact opneemt met degene die de overlast veroorzaakt. Wellicht is deze zich niet bewust van de overlast. Naast mede-eigenaren zijn VvE-leden ook buren. Het is daarom belangrijk niet in ruzies te verzanden. De VvE kan eventueel als bemiddelaar optreden. Naar aanleiding van dit gesprek kunnen de gemaakte afspraken op papier gezet worden. Het is sowieso handig het bestuur op de hoogte te brengen van de overlast, het gesprek en de uitkomst.

De overlast blijft… en nu?

Lees verder

Geplaatst in Milieu, Normen en waarde, Ontzegging toegang, Rechten vve, Servicekosten, Splitsingsreglement | Een reactie plaatsen

Heeft u dit al meegekregen, CV en certificaten

Vanaf 2019 mogen alleen erkende bedrijven met vakbekwaam personeel nog cv-ketels en warmwatertoestellen op gas aanleggen en onderhouden.

Verplichte erkenning cv-installateurs: de 10 belangrijkste vragen

OK CV-monteur. Beeld: Stichting OVI.

Met deze maatregel wil het kabinet koolmonoxidevergiftiging voorkomen. Onder de wet kunnen verschillende erkenningsregelingen vallen met eisen aan bedrijven en personeel.

Koolmonoxidegevaar

Het kabinet volgt hiermee ook het advies van de Onderzoeksraad voor Veiligheid. Die publiceerde in november 2015 het rapport ‘Koolmonoxide, onderschat en onbegrepen gevaar’, dat een somber beeld schetste van de veiligheid van cv-installaties in Nederland.

Kwaliteit en veiligheid van cv

Uneto-VNI reageert positief: “Dit betekent dat niet iedereen zich meer zomaar cv-installateur mag noemen. Niet-deskundige bedrijven en monteurs worden straks van de markt geweerd. Dit is positief voor het imago van de branche en de kwaliteit en veiligheid van cv-installaties.” De branche-organisatie heeft op haar site een lijst gepubliceerd met veelgestelde vragen over deze kwestie. Wij vatten deze FAQ hier nog eens samen in tien vragen.

1. Welke componenten vallen onder regeling?

De cv-ketel en het warmwatertoestel en de kanalen voor luchttoevoer en rookgasafvoer. De wettelijke erkenning geldt dus niet voor gasleidingen en de warmte-afgiftesystemen.

2. Wat gaat Uneto-VNI doen?

De branche-organisatie heeft in overleg met andere stakeholders een zwaardere erkenningsregeling uitgewerkt, die ze aan minister Blok wil voorleggen. Daarna worden leden geïnformeerd over de eisen die vanaf 2019 gaan gelden, waaronder de scholingseisen voor monteurs.

3. Is de erkenningsregeling verplicht?

Ja. De nieuwe erkenningsregeling voor verbrandingstoestellen wordt een wet. Dat betekent dat de regeling gaat gelden voor alle verwarmingsbedrijven en verplicht is.

4. Verplicht voor alle installatiebedrijven?

De wettelijke erkenningsregeling heeft geen betrekking op installatiebedrijven in de elektrotechniek of sanitair.

5. Wat zijn de sancties?

De organisaties die de steekproeven uitvoeren, leggen sancties op, zoals schorsing of intrekking van de erkenning. De overheid gaat de wet handhaven, wat betekent dat die actief niet-erkende installateurs opzoekt en boetes oplegt als sprake is van illegale werkzaamheden.

6. Ik heb al een gaserkenning. Niks aan de hand dus?

Onjuist, dat is niet voldoende. De huidige gaserkenningen (Sterkin of KvINL) leiden niet automatisch tot een wettelijke erkenning vanaf 1 januari 2019. De nieuwe erkenning gaat in tegenstelling tot de oude gaserkenning uit van registratie van vakbekwame medewerkers en het bijhouden van hun vakkennis. Verder zal het uitgevoerde werk afgemeld moeten worden, met de kans op steekproeven. Het gebruik van gekalibreerde meetinstrumenten is verder verplicht.

7. Hoe zit het dan met de OK CV- en SCIOS-regelingen?

Ook die voldoen niet meer. Uneto-VNI vermoedt echter wel dat deze regelingen veel lijken op de nieuwe erkenningsregeling. Die wordt samen met SCIOS (gasinstallaties >100 kW) de enige wettelijk verplichte erkenningsregeling voor gasgestookte installaties. Een kwaliteitslabel, zoals OK CV blijft bestaan, maar is vrijwillig.

8. Ik ben een eenpitter, gaat me dat lukken?

De regeling is zowel uitvoerbaar voor eenmansbedrijven als voor grotere bedrijven met meerdere monteurs, zo is afgesproken.

9. Komt er een verplichte CO-sensor in de ketel?

De Nederlandse overheid kan een CO-sensor in cv-ketels niet verplicht stellen. Op Europees niveau gaat een overheidslobby van start voor het verplicht stellen van CO-sensoren. Wel wil de overheid ketelfabrikanten bewegen CO-sensors in hun toestellen op te nemen.

10. Wat kan ik nu al doen?

Het up-to-date houden van kennis en vaardigheden is natuurlijk altijd goed, zo meldt Uneto-VNI heel terecht. Maar de opleidingseisen voor de nieuwe wettelijke erkenningsregeling zijn helaas nog niet bekend.

Eerste publicatie door Maarten Legius op 13 jan 201

Geplaatst in CO gevaar, Groot onderhoud, Milieu, Risico | Een reactie plaatsen

Vragen over hoe een VvE werkt?

Veelgestelde vragen

  1. Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)?
  2. Wat is een splitsingsakte?
  3. Waar vind ik de splitsingsakte die voor mijn VvE van toepassing is?
  4. Wat is een modelreglement?
  5. Waar vind ik het modelreglement die voor mijn VvE van toepassing is?
  6. Waarom betaal ik maandelijks een bijdrage aan de VvE?
  7. Ik huur een woning in een VvE, wie betaalt dan mijn maandelijkse bijdrage?
  8. Hoe vaak vindt de ledenvereniging van de VvE plaats?
  9. Waar kan ik het verslag vinden van de vorige ledenvergadering?
  10. Waar kan ik de agenda vinden voor de ledenvergadering?
  11. Hoe kan ik agendapunten indienen voor de ledenvergadering van de VvE?
  12. Ik ben huurder en ik wil graag naar de ledenvergadering. Hoe geef ik me op?
  13. Waar vind ik de contactpersonen voor mijn VvE?
  14. Welke VvE-beheerders zijn er allemaal?
  15. Waarom heeft een VvE een bestuur?
  16. Is het mogelijk om het bestuur uit te besteden?
  17. Ik huur en ik heb een reparatieverzoek. Wie moet ik bellen?
  18. Wat is een activering vergadering?
  19. Ik huur een woning in een VvE en ik heb een vraag: wie is mijn aanspreekpunt?
  20. Wat is een Huishoudelijk Reglement (HR)?
  21. Wat houdt MJOP in?
  22. Wat kan ik op de begroting vinden?
  23. Wat houdt Eigen Vermogen in?

Lees verder

Geplaatst in Duurzaam, Groot onderhoud, Kopen appartementsrecht, MJOP, Opvolgen gebreken oplevering, Rechten vve, Reservefonds, Servicekosten, Splitsingsreglement, Verzekering | Een reactie plaatsen

Wat is er verzekert, toegelicht door de branche.

sector Schadeverzekering

Aan brandverzekeraars aangesloten bij het Verbond van Verzekeraars

Circulaire

BRA-L 2011/04

Onze referentie

Den Haag 2011/Ci/2266/EWENT

16 juni 2011

Gevraagde actie Circulaire BRA-L 1999/08 vervangen door deze circulaire

Handvatten inboedel-opstal De handvatten inboedel-opstal zijn een voortzetting van een eerder advies van de afdelingscommissie Brand over deze materie. Naast een gewenste gedragslijn bij het bepalen van welke verzekeraar dekking verleent, bevatten de handvatten een aan de huidige tijd aangepaste lijst van zaken. Lees verder

Geplaatst in Brandgevaar, Rechten vve, Risico, Veiligheid, Verzekering, Verzekeringsschade, Verzekert | Getagged | Een reactie plaatsen

FEITEN EN CIJFERS OVER BRAND en geen rookmelder?!!

Een handige manier om een gesprek te beginnen: mensen vertellen hoe vaak brand eigenlijk voorkomt. In 2011 registreerde de brandweer 4.500 woningbranden, in 2012 waren dat er 4.200. In 2016 waren er 47 doden door brand.Per jaar overlijden gemiddeld 50 mensen door brand in huis en belanden zo’n 800 slachtoffers met zeer ernstige brandwonden in het ziekenhuis. De totale schade door woningbranden bedraagt per jaar ongeveer 250 miljoen euro.

Oorzaken

De bekendste oorzaak van branden in woningen is een kapot of verkeerd gebruik van een apparaat,zoals een wasdroger, frituurpan of televisie. De belangrijkste oorzaken van woningbranden met dodelijke slachtoffers komt door menselijk handelen, namelijk:

  • in slaap vallen tijdens het roken;
  • in slaap vallen terwijl er nog kaarsen branden;
  • koken.

Slachtoffers bij branden in woningen

In 2011 vielen 23 dodelijke slachtoffers bij branden in woningen en bijna 479 personen raakten gewond. Rook is bij brand doodsoorzaak nummer één is. De rook bevat namelijk giftige gassen en verspreidt zich veel sneller dan vuur.

Financiële schade

De schade aan woningen door brand bedroeg in 2011 bijna 65 miljoen euro. In 2011 bedroeg het gemiddelde schadebedrag per woningbrand bijna 21 duizend euro.

Feiten en cijfers over fatale woningbranden

  • Roken is de meest voorkomende oorzaak van een fatale woningbrand.
  • Een relatief groot deel van de fatale woningbranden ontstond in (gestoffeerd) meubilair en bedden/matrassen.
  • Fatale woningbranden ontstaan tamelijk vaak in de woonkamer en de slaapkamer.
  • Fatale woningbranden vinden vaker plaats in appartementen/flatwoningen en rijtjeswoningen dan in vrijstaande huizen.
  • In relatief weinig van de woningen waarin een fatale brand woedde, waren functionerende rookmelders aanwezig.
  • In woningen waar wel een functionerende rookmelder aanwezig was, was het merendeel van de slachtoffers minder zelfredzaam.
  • Elk jaar treft een relatief groot deel van de fatale woningbranden personen van 60 jaar en ouder.
  • Elk jaar treft een relatief groot deel van de fatale woningbranden personen die niet of beperkt zelfstandig mobiel zijn.
  • Fatale woningbranden treffen zowel slapende mensen als mensen die wakker zijn.
  • De slachtoffers van fatale woningbranden worden zowel in de ruimte aangetroffen waarin de brand is ontstaan, als in een andere ruimte in de woning.

Bron: Onderzoek van het (N)IFV naar 167 niet-opzettelijke fatale woningbranden met 184 dodelijke slachtoffers over de jaren 2003, 2008, 2009, 2010 en 2011 .

In 2016 47 doden door brand

Geplaatst in Brandgevaar, CO gevaar, Kopen appartementsrecht, Risico, Veiligheid, Verzekering, Verzekeringsschade, Verzekert, VvE Veiligheid | Een reactie plaatsen

Dure keuken en badkamer niet in polis VvE

Herstel schade en besteding verzekeringspenningen aan het gebouw is NIET hetzelfde als herstel van uw dure keuken of badkamer. De verzekeringsovereenkomst bepaalt dat de schadepenningen, in beginsel, moeten worden aangewend voor herbouw/herstel. Na een schade aan het gebouw en vergoeding van die schade door de verzekeraar zal door de vergadering van eigenaars moeten worden besloten of en tot welk bedrag tot herstel zal worden overgegaan.

Door: mr. E. van Riet | Advocaat bij Rijssenbeek Advocaten

De wet bepaalt in dit kader dat de verzekeringspenningen slechts voor herstel mogen en moeten worden gebruikt en dat de verhouding van de waarde tot de appartementsrechten na herstel dezelfde moet zijn als voor het herstel. Dat betekent dus dat er geen rekening mag worden gehouden met de veranderingen die een appartementseigenaar in zijn privé-gedeelte heeft aangebracht, tenzij die eigenaar hiervan tijdig aan de VvE kennis had gegeven. In dat laatste geval zal namelijk in de regel de verzekeringspolis zijn aangepast. Artikel 8 lid 9 van Modelreglement 1992 en artikel 15 lid 9 van Modelreglement 2006 bepalen immers dat indien het gebruik van een privé-gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie leidt, die verhoging voor rekening komt van de desbetreffende eigenaar. Een aanpassing in het privé-gedeelte die tot een waardevermeerdering leidt zal dus op grond van dit artikel bekend moeten zijn bij de VvE, waardoor hiermee bij de vaststelling van de schade en het besluit tot herstel rekening kan worden gehouden.

Het is dus de vergadering van eigenaars die beslist over herstel en de wijze van herstel. Zowel met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten als de privé-gedeelten. Herstel aan de privé-gedeelten geschiedt uiteraard in overleg met de desbetreffende appartementseigenaar. Dit is op zich bijzonder: immers, normaal gesproken beslist een appartementseigenaar over het algemeen zelf daar waar het zaken aangaande zijn privé-gedeelte betreft. De wet maakt nu dus een uitzondering indien het gaat om verzekeringspenningen voor een schade aan het gebouw. De afwijking van de gewone regels vindt overigens zijn oorzaak in het feit dat het niet steeds mogelijk zal zijn de verzekeringspenningen te verdelen in een bedrag dat bestemd is voor herstel van privé-gedeelten en een bedrag dat nodig is voor herstel van de gemeenschappelijke gedeelten. Indien de schadepenningen niet toereikend blijken te zijn voor herstel of herbouw, dient iedere eigenaar bij te dragen in het tekort conform het aandeel dat die eigenaar volgens de akte heeft.

Natuurlijk is het mogelijk dat er tussen de appartementseigenaren een meningsverschil ontstaat over het herstel en/of de wijze waarop het herstel moet plaatsvinden. Op grond van de wet kunnen geschillen over herstel of de wijze van herstel worden voorgelegd aan de kantonrechter.

 

Geplaatst in Brandgevaar, Rechten vve, Risico, Verzekering, Verzekeringsschade | Een reactie plaatsen

INNOVATIE Veldonderzoek naar PV op composiet gevelelementen

Door Redactie Bouwwereld

Op de campus van de TU Eindhoven onderzoeken Nederlandse wetenschappers en ondernemers de potentie van verschillende kleuren composiet gevels die zijn uitgerust met dunne-film zonnecellen. Doel is te komen tot fraaie oplossingen voor PV in de gevel. Composiet is een snel opkomend materiaal onder architecten. In het afgelopen decennium zijn in Nederland honderden gebouwen met gevels van composiet gebouwd. Van het Hilton Hotel op Schiphol tot het stadskantoor in Utrecht. Tegelijkertijd staan zonne­energie toepassingen in gevels en het gebruik van op maat gemaakte dunne film zonnecellen aan de vooravond van grootschalige toepassing. Lees verder

Geplaatst in Brandgevaar, Gevel, Risico | Een reactie plaatsen