VVE en UBO registratie.

Ik ben VVE bestuurder af, vertelde mij een kennis als dit wordt door gezet.

Kan niet bij gelden VVE. Reserve fondsen worden beheerd door de ALV niet de bestuurders. Waarom laten vele VvE zich intimideren door de Banken en Verzekeraars.

Vraag je naar uitleg, hoort u niets. Is het verstandig om bij de grote systeem banken te blijven dat is de vraag?

Bestuurder van de VvE en een meningsverschil met uw bank?28-10-2019

Ook Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) komen onder druk te staan door de verharde strijd van banken tegen witwassen en terrorisme. Banken eisen sinds kort dat VvE-bestuurders diverse extra documentatie ondertekenen. VvE-bestuurders vrezen voor vergaande aansprakelijkheid, maar voelen zich vaak genoodzaakt tot ondertekening aangezien banken dreigen met het blokkeren van de (VvE-)bankrekening. 

VvE-bestuurders hoofdelijk aansprakelijk door ondertekening formulieren?

In eerste instantie lijkt het ondertekenen van de documentatie slechts een administratieve handeling. Toch ligt dit bij veel VvE-bestuurders gevoeliger. In de documentatie wordt hen namelijk gevraagd te ondertekenen als UBO. Dit is vrij opmerkelijk, nu dit doet vermoeden dat zij persoonlijke zeggenschap over de VvE hebben.

Maar dat is nu juist niet het geval. Alle eigenaren samen hebben zeggenschap en niet alleen de bestuurders van de VvE. Veel VvE-bestuurders vrezen bij ondertekening voor hoofdelijke aansprakelijkheid, maar de banken zeggen bij iedere rechtspersoon een UBO nodig te hebben

De VVE is bekend bij een iedereen via het KVK nummer. De leden zijn de bezitters van het geld.

Verwarring: VvE’s zijn toch uitgesloten van UBO-registraties?

De verwarring in deze situatie wordt nog groter, nu de documentatie veel weg heeft van UBO-formulieren en sommige banken ook spreken over UBO-formulieren.

UBO’ staat voor Ultimate Beneficial Owner (letterlijk ‘uiteindelijk belanghebbende’): ook wel de persoon die binnen een bedrijf de touwtjes in handen heeft, de persoon die de uiteindelijke zeggenschap heeft en/of uiteindelijke eigenaar is. De bank is in het kader van haar verplichtingen onder de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren terrorisme) verplicht om de UBO’s te registeren. Het is opmerkelijk dat de documentatie van de banken aan de VvE’s vernoemd is naar en veel weg heeft van UBO-formulieren, aangezien VvE’s juist zijn uitgesloten van de UBO-registratie.

Zij hebben immers enkel tot doel om onderhoud van het onroerend goed te plegenWettelijk verplicht door de overheid.

Toch cliëntonderzoek door banken naar VvE’s

De banken zijn daarentegen van mening dat, ondanks dat VvE’s zijn uitgesloten van het UBO-register, zij wel verplicht zijn cliëntonderzoek te doen. Banken zijn sinds de invoering van de Wwft immers verplicht informatie over de UBO op te vragen. 

Dat banken zich hier niet altijd aan hielden, bleek vorig jaar toen ING een ongekend hoge boete van 775 miljoen kreeg omdat zij te weinig had gedaan om witwassen te voorkomen. Ook onderzoekt het Openbaar Ministerie momenteel of ABN Amro de Wwft voldoende heeft nageleefd. Kwam dat geld van VVE?!?

Moet u als VvE-bestuurder ook diverse extra documentatie ondertekenen?

Vraagt uw bank uw VvE ook naar een UBO, onder dreiging de relatie met de VvE op te zeggen of de rekening te blokkeren?

Geplaatst in Banken, UBO | Een reactie plaatsen

VERANTWOORDING VVE-BEHEERDERS MOET VEEL BETER’

  • BNR

woensdag 18 oktober 2017,

Er moet meer zelfregulering komen binnen de sector van VVE-beheerders. Als je beheerders niet in de gaten houdt, kan het goed misgaan, zegt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis.

Overzichtsfoto

Een Zandvoortse Vereniging van Eigenaren verloor 115.000 euro door het faillissement van de VvE-beheerder aan wie zij het beheer had uitbesteed. De VvE kan fluiten naar haar geld. Voor André de la Porte zijn het vertrouwde geluiden. Vaak wordt de beheerder gezien als huisbaas, die ‘het maar moet regelen’ als er iets aan het gebouw moet gebeuren. Maar de controle daarop schiet vaak tekort; die vereist toegewijde VVE-bestuurders en die zijn vaak niet voorhanden.

Verantwoording afleggen

André de la Porte waarschuwt daarom dat de huidige regelgeving, waarin iedereen VVE-voorzitter kan worden, niet voldoet. Achteraf blijkt vaak pas dat er geen verantwoording is afgelegd voor de bestede gelden. Een VEH-meldpunt voor VVE-klachten leverde in 2012 ruim 260 reacties op, waaronder gevallen van tienduizenden ‘verdwenen’ euro’s – André de la Porte kent één geval waarbij 1,5 miljoen euro was verduisterd.

Onderhoud en reparatie

Het kan leiden tot huizenhoge problemen, meent André de la Porte. ‘Het is geld dat de bewoners van de appartementen opzij hebben gelegd voor onderhoud en reparatie én vaak ook voor de administratie. Dat kán inderdaad heel erg misgaan.’ Bij grotere appartementencomlexen komen ook grote verantwoordelijkheden kijken. ‘Het zijn vaak kostbare installaties in zo’n woning en bij het onderhouden en vervangen gaat het om veel geld. Dan ben je bijna professioneel opdrachtgever.

Geplaatst in Bestuur, Normen en waarde, Overheid, Risico | Een reactie plaatsen

Noodwet, VvE continuïteit?

VvE en de COVID-19 situatie in Europa geeft veel belemmeringen om goed te kunnen functioneren. VVEbelang.nl en VGM.nl komen met een voorstel. Lees meer. Webmaster

Geplaatst in Bestuur | Een reactie plaatsen

Het algemene leden vergadering seizoen en COVID-19

Veel VvE zitten met de vraag hoe zit het nu precies. Google naar VVE recht

De webmaster

Geplaatst in Bestuur en leden, Overheid | Een reactie plaatsen

WOZ-waarde structureel te hoog !

26-02-2020

Tienduizenden eigenaren van appartementen ontvangen al jaren een te hoge WOZ-beschikking. Dit komt doordat de WOZ-waarde structureel te hoog wordt vastgesteld. Dit zeggen WOZ-bureau Previcus Vastgoed en Stichting VvE Belang die opkomt voor de belangen van Verenigingen van Eigenaars. De oorzaak van de te hoge WOZ-waarde is dat gemeenten het VvE-reservefonds ten onrechte optellen bij de woningwaarde. En hierdoor betalen de eigenaren te veel voor hun gemeentebelastingen: onroerendezaakbelasting, eigenwoningforfait en reinigingsheffing. Kees Oomen van Stichting VvE Belang zegt hierover in een uitzending van Kassa: “Wij vinden dat eigenaren van appartementen geen belasting in box 3 zouden moeten betalen voor het reservefonds. Omdat enerzijds de overheid je verplicht te sparen, op de VvE-rekening. En dan moet je daar ook nog eens belasting over betalen, terwijl je geen beschikking meer hebt over het geld. En dat de waarde van het reservefonds meetelt voor je WOZ past niet in het systeem dat de overheid gekozen heeft. De overheid heeft gezegd dat het spaargeld van de eigenaar is. Nou, dan hoort het niet bij de waarde van je woning. Als gemeentes dat dan toch doen, dan spreekt de overheid zich tegen.”

Geplaatst in Bestuur en leden, Overheid | Een reactie plaatsen

De VvE en algemene voorwaarden, welke zijn van toepassing?

Datum 07 / 10 / 2019

Door Jarl van Sonsbeek In Kennisbank,

In de praktijk merken we dat bij VvE’s en opdrachtnemers onduidelijk kan bestaan met betrekking tot het overeenkomen van algemene voorwaarden.

 Onlangs speelde bij de rechtbank Rotterdam de vraag welke algemene voorwaarden van toepassing waren op een opdracht.

Kwestie

In de kwestie had de VvE een offerte opgevraagd met betrekking tot schilderwerk. De VvE had bij de offerteaanvraag een uitgebreide technische omschrijving gevoegd waarin onder meer werd ingegaan op algemene voorwaarden die van toepassing waren. 

De VvE verwijst naar de STABU Standaard 2012 en de UAV 2012. 

In de daaropvolgende offerte van de schilder werd verwezen naar andere algemene voorwaarden, te weten de AVC. In haar opdrachtbevestiging gaat de VvE akkoord met de offerte door de schilder, waarbij de VvE ongelukkigerwijs de AVC als bijlage bijvoegt. 

De VvE gaat in haar bevestiging echter niet in op welke algemene voorwaarden van toepassing zijn.

Vervolgens ontstaat een geschil tussen de VvE en de schilder, waarbij onder meer de discussie speelt welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Uiteindelijk wordt door de rechter geoordeeld dat als in een uitnodiging tot het doen van een aanbod voldoende duidelijk naar algemene voorwaarden is verwezen, het op de weg ligt van degene die op de uitnodiging ingaat om goed duidelijk te maken dat diegene de toepasselijkheid van eigen afwijkende algemene voorwaarden wil bewerkstelligen.

De VvE heeft in het eerste stuk van de keten van schriftelijke contacten (het ‘aanbod’) voldoende duidelijk naar de algemene voorwaarden verwezen die zij van toepassing wilde verklaren op de te sluiten overeenkomst. Hierdoor lag het op de weg van de schilder om de toepasselijkheid van die algemene voorwaarden uitdrukkelijk van de hand te wijzen. Doordat de schilder dat niet heeft gedaan, komt aan de (tweede) verwijzing door de schilder naar andere algemene voorwaarden geen werking toe. Dat de VvE de opdracht heeft bevestigd met daarbij als bijlage de algemene voorwaarden van de schilder (de AVC) doet daar niet aan af. Hieruit volgt immers niet dat de VvE afstand had willen doen van de toepasselijkheid van ‘haar’ algemene voorwaarden. Hierin speelt mee dat de VvE niet expliciet verwijst naar de AVC.

Kort en goed komt het erop neer dat een VvE er in ieder geval goed aan doet om duidelijk te zijn in het van toepassing verklaren van algemene voorwaarden op een overeenkomst. Daarnaast is het net zo van belang om de algemene voorwaarden van de andere partij expliciet van de hand te wijzen.

Geplaatst in Bestuur, Normen en waarde, Offerte, Verzekert | Een reactie plaatsen

Zorg voor ons drinkwater!

Drinkwater is water dat direct geschikt is voor menselijke consumptie. Hoewel in Noordwest-Europa drinkwater in de meeste huizen uit de kraan komt, is drinkwater niet hetzelfde als leidingwater. De benamingen leidingwater of kraanwater zeggen iets over de wijze van transporteren respectievelijk afleveren, niet over de kwaliteit van het water. Waterleidingbedrijven winnen grond– of oppervlaktewater en zuiveren dit indien nodig tot een waterkwaliteit die voor consumptie geschikt is. Op die manier wordt in Nederland dagelijks 3 miljard liter zuiver en streng gecontroleerd drinkwater geleverd, dat tot het beste ter wereld behoort.[1] In verreweg de meeste huizen in Nederland wordt dit water ook gebruikt om bijvoorbeeld mee te douchen of het toilet door te spoelen Bron wikipedia

Klik voor kwalitems zaken Hier de richtlijnen.

bron wetten.nl

Geplaatst in Milieu, Overheid | Een reactie plaatsen

Van MJOP naar begroting

Met een klik naar MJOP de sleutel naar een gedegen begroting

Geplaatst in Groot onderhoud, Kopen appartementsrecht, MJOB, MJOP, Overheid, Reservefonds, Verzekert | Een reactie plaatsen

Zonnepanelen en VVE btw teruggave !

Hierbij vind u de BTW teruggaven mogelijkheid voor VvE,s sinds begin 2020. klik hier voor de info Doe er uw voordeel mee.

Geplaatst in Nul op de meter, Overheid, Zonne energie | Een reactie plaatsen

Vrije advocaat keuze VvE

Vrije advocaat keuze VvE

Datum 03 / 12 / 2019
Door Rijssenbeek Advocaten In KennisbankNieuwsberichten en Blog

Veel VvE’s hebben een rechtsbijstandsverzekering. Wanneer sprake is van een geschil dat onder de dekking van de verzekering valt, heeft een VvE op grond van de polisvoorwaarden recht op ‘vrije advocaatkeuze’, waarbij de kosten (tot de maximaal overeengekomen dekking) voor rekening van de rechtsbijstandsverzekering komen. Wat betekent dit nu precies en wanneer ontstaat dit recht?

Gerechtelijke procedure:
De VvE heeft in ieder geval het recht op vrije advocaatkeuze in het geval zij partij is in een gerechtelijke procedure. Ofwel omdat de VvE zelf een gerechtelijke procedure begint, ofwel omdat de VvE in een gerechtelijke procedure wordt betrokken. Vaak geldt een beperkte dekking van de advocaatkosten in het geval sprake is van een gerechtelijke procedure bij de kantonrechter. Denk aan een vernietigings- of vervangende machtigingsprocedure. Dit, omdat in dat geval geen verplichte vertegenwoordiging door een advocaat nodig is. De ervaring leert dat de advocaatkosten in die gevallen vrijwel nooit de maximale dekking overschrijden. In het geval van een procedure bij de rechtbank geldt een hogere dekking van de advocaatkosten. Zowel in kantonprocedures als in rechtbankprocedures heeft de VvE recht op vrije advocaatkeuze.

Geschillenregeling:
De VvE heeft ook recht op vrije advocaatkeuze op het moment dat zij het niet eens is met het door de verzekeraar ingenomen juridische standpunt in een kwestie. Dan kan een beroep worden gedaan op de ‘geschillenregeling’. De VvE kan dan een advocaat kiezen die een second opinion geeft. Mocht de VvE vervolgens gelijk krijgen, kan zij op kosten van de verzekeraar een advocaat aanwijzen die de belangen van de VvE verder behartigt. Dit is (meestal) niet de advocaat die een second opinion heeft gegeven.

Belangenverstrengeling:
In het geval zowel de VvE als een tegenpartij bij eenzelfde verzekeraar zijn verzekerd, heeft de VvE het recht haar belangen te laten behartigen door een door haar aan te wijzen advocaat. Daarvoor is niet nodig dat sprake is van een gerechtelijke procedure.

Vrije keuze:
Veel verzekeraars werken samen met advocatenkantoren en zullen daarnaar verwijzen. De VvE heeft echter te allen tijde het recht te bepalen door wie zij haar belangen laat behartigen indien op basis van de polisvoorwaarden sprake is van vrije advocaatkeuze. Er is dus letterlijk sprake van vrije advocaatkeuze.

Geplaatst in Verzekering, Verzekert | Een reactie plaatsen