Vergadering van eigenaars.

Mag een besluit ook buiten de vergadering van eigenaars worden genomen

8 november 2016 Geschreven door Dennis Reijnders

Het organiseren van een vergadering van eigenaars voor slechts één onderwerp kan met inachtneming van de regels in het splitsingsreglement onnodig veel werk met zich meebrengen en tijd kosten als al bekend is dat alle leden zullen instemmen.

Lees verder
Geplaatst in Bestuur en leden | Een reactie plaatsen

Nood en vlucht verlichting gebouwen.

Zoetermeer – 26 september 2013. Deze week is de NVFN Praktijkgids Noodverlichting gepubliceerd. Ontwerp, installatie en onderhoud van noodverlichting is niet zo eenvoudig als het op het eerste gezicht lijkt. Met de ‘Praktijkgids Noodverlichting’ helpt de branchevereniging voor de Noodverlichting NVFN adviesbureau’s, installateurs en facilitair managers noodverlichtingsinstallaties te installeren conform de geldende regelgeving en normering op het gebied van kwaliteit en veiligheid. Met het lezen van de gids wordt de lezer niet belast met ‘de kleine lettertjes’, maar kan men aan de hand van praktijkvoorbeelden een goede basis leggen voor een goed noodverlichtingsplan. De praktijkgids wordt gratis ter beschikking gesteld en is te lezen en te downloaden op www.nvfn.nl/publicaties

Geplaatst in Brandgevaar, Milieu, Overheid, Veiligheid, VvE Veiligheid | Een reactie plaatsen

Gedragsinterventies om brandveiligheid senioren te vergroten

6 januari 2020

Nederland vergrijst, er wonen steeds meer senioren (65+) zelfstandig. Dit is een risicogroep als het gaat om brandveilig wonen. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat deze groep mensen brandveiliger gaan leven en wonen? Kunnen we het huidige gedrag rondom brandveiligheid beïnvloeden?

Brandweer Nederland en IFV doen onderzoek in samenwerking met de Nederlandse Brandwonden Stichting en de Universiteit van Maastricht. Het doel is een gedragsinterventie ontwikkelen. Margo Karemaker, promovendus en onderzoeker bij het IFV beantwoordt een aantal vragen over het onderzoek.

Lees verder
Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

Slordige installatie vaak oorzaak zonnepaneelbrand

Zonnepanelen Brandweerkorpsen maken zich zorgen over zonnepanelen. Die zijn soms gebrekkig geïnstalleerd. En ze maken blussen lastig.

5 september 2019 om 18:05Leestijd 2 minuten

Dakbrand in Bergschenhoek, afgelopen augustus. In het dak zijn de zonnepanelen geïntegreerd.
Dakbrand in Bergschenhoek, afgelopen augustus. In het dak zijn de zonnepanelen geïntegreerd.Foto GinoPress 

Ruim 712.000 zonnepaneelsystemen staan op Nederlandse woonhuizen. Vorig jaar alleen al werden er 170.000 geplaatst, volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dat kan gevaarlijk zijn, want ze kunnen in brand vliegen. Officiële cijfers zijn er niet, maar volgens TNO gaat het om enkele tientallen gevallen per jaar – nog geen procent van alle branden in Nederland. Toch zoeken brandweer en brancheverenigingen naar manieren om met deze branden om te gaan, want ze zijn van heel andere aard dan gewone dakbranden.

TNO maakte afgelopen jaar een inventarisatie van branden met zonnepanelen en mogelijke oorzaken. Daaruit blijkt dat de meeste branden ontstaan bij systemen waarbij de panelen fungeren als dakpannen, de zogeheten in-daksystemen. „Onder die panelen kan de temperatuur oplopen tot 80 graden, het is er droog en het isolatiemateriaal ligt er vlakbij allemaal stekkers”, zegt installateur Bart Doornbos uit Bussum. Een perfecte cocktail voor brand als er iets fout gaat, bijvoorbeeld wanneer er een vonk ontstaat.

De kabels en verbindingen tussen kabels vormen vaak het probleem, stelt TNO. Een omvormer maakt van de gelijkstroom die zonnepanelen opwekken wisselstroom voor het stroomnetwerk. Kabels en omvormer zijn met connectoren verbonden.

Voor een goede verbinding moeten beide kanten van de connectoren (het ‘mannetje’ en het ‘vrouwtje’) van hetzelfde merk zijn. Anders sluiten ze niet goed op elkaar aan, wat tot vonken kan leiden. Maar een slechte verbinding kan ook komen door verkeerd afgeknipte kabels.

„Wij zien dat de montagehandleidingen niet altijd goed worden nageleefd”, zegt brandonderzoeker Rinus Corbijn. „Zo constateerden we bij een brand in Zeeland dat de in-dakpanelen te dicht op een brandbaar dakfolie lagen.”

Warm zomerweer

Is er een direct verband met warmer zomerweer? Dat kan niet worden geconcludeerd na enkele tientallen branden. Maar, zegt Evert Bende, die het TNO-rapport schreef, „voor een brand heb je een ontstekingspunt nodig en een gunstige conditie. Dus als de omgeving goed is opgewarmd zal een mogelijk probleem eerder tot een brand leiden.”

In Nederland mag iedereen zelf zonnepanelen installeren – daar is geen certificaat voor nodig. „Niet iedereen weet waar ze op moeten letten. Gespecialiseerde installateurs hebben eigen normen en waarden voor het plaatsen”, zegt installateur van zonnepanelen Peter Eijgenraam uit Nootdorp. „Ieder zijn eigen vak is het beste.”

Eijgenraam is behalve installateur ook beroepsbrandweerman in de regio Rotterdam. Hij merkte dat er steeds vaker vragen rezen onder collega’s. „Als ik op een kazerne moest invallen, werd al gauw gevraagd of ik even kon lesgeven over die zonnepanelen: waar moet de brandweer op letten tijdens het blussen? Ik was steeds hetzelfde verhaal aan het vertellen.” Daarom richtte hij samen met de kazerne in Vlaardingen een zeecontainer in waarop een volledig systeem met zonnepanelen werd geïnstalleerd.

Zo kunnen brandweermannen bijvoorbeeld oefenen met een nachtelijke zolderbrand. Voor een brand met zonnepanelen gelden andere spelregels dan voor een normale dakbrand. Zodra een hoogwerker als gewoonlijk zijn felle lichten aanzet om de brandweermannen te helpen bij het blussen, wekken de zonnepanelen weer energie op en staat er stroom op het dak. Terwijl dát juist een van de eerste dingen is die de brandweer wil vermijden.

Nieuwbouwwoningen

Ook Nils Rosmuller, lector bij het Instituut Fysieke Veiligheid (IFV), ziet dat incidenten met zonnepanelen steeds meer aandacht krijgen. Het blussen van een brand op een dak met zonnepanelen gaat anders dan een gewone dak- of zolderbrand, zegt Rosmuller. Doordat er bijvoorbeeld overdag licht schijnt op de zonnecellen, is er kans op een stroomstoot én kortsluiting door bluswater.

Bij zowel op-daksystemen (waarbij de panelen op de pannen liggen) als in-daksystemen is het koelen van het brandbare materiaal moeilijk. „Dat zagen we een paar weken geleden bij een zolderbrand. Het bluswater kwam daar moeilijker bij de brandhaard, waardoor die meer kans had om uit te breiden,” zegt Rosmuller.

„Een andere complicatie zie je vooral bij nieuwbouwwoningen. Daar zijn soms op een hele rij woningen panelen aan elkaar gelegd. Dus op het moment dat de panelen brand vatten, dan verspreidt de brand zich van nummer 7 naar 9 en naar 11. De brand wandelt zo over de daken naar andere huizen.”

Vooralsnog heeft de brandweer er nog geen structurele oplossingen voor, zegt Corbijn. „Voor dakbranden zullen we andere blustechnieken moeten bedenken. En het zou goed zijn om de spanning van die zonnepanelen uit te kunnen zetten.”

Het IFV probeert met een werkgroep samen met de brancheverenigingen de risico’s van zonnepanelen in kaart te brengen, en schoolt brandweerlieden bij over hoe een dergelijke brand aan te pakken. Ook heeft Holland Solar na het TNO-rapport haar leden op het hart gedrukt zich aan de handleidingen te houden en connectoren van dezelfde merken te gebruiken.

Maar hier wet- en regelgeving bij vragen is moeilijk, volgens Corbijn. „Veel is al goed geregeld. Misschien is het een risico waar we mee moeten leren omgaan. Het plaatsen van zonnepanelen blijft mensenwerk.”

Geplaatst in Bouw garantie, Brandgevaar, Duurzaam, Opleverings documenten., Verzekeringsschade | Een reactie plaatsen

Lekkage riolering

01 februari 2018

Onderzoek naar de oorzaak van lekkages. Burengeschil. VvE doet niets, eigen verantwoording bewoners. Blijkt keukenafvoer al lang lek door interne verbouw. 

Bron apartement en eigenaar

Lees verder
Geplaatst in Opvolgen gebreken oplevering, Overlast, Splitsingsreglement, Verstopping, Verzekert | Een reactie plaatsen

Wat is Circulair Bouwen nu precies?

Een van de trends binnen Duurzaam Bouwen is momenteel de aandacht voor Circulair bouwen en Circulaire economie. Maar wat is circulair bouwen nu precies? En wat kun je er mee als huisvestingsmanager? Gebouwinzicht zocht het voor je uit:

Lees verder
Geplaatst in Bouw garantie, Duurzaam, Milieu | Een reactie plaatsen

Het zal je maar gebeuren?!?

Roosendaal,  2019

Onderwerp: Brandveiligheid in uw woongebouw

In- en aanleiding

Het zal je maar gebeuren, midden in de nacht word je wakker, hoestend en kuchend door de rook die in je slaapkamer hangt. In paniek haast jij je uit bed in het besef dat er ergens brand moet zijn. In een flits gaat het door je heen: had ik nu toch maar die rookmelders geplaatst! Je zoekt je op de tast een weg door de woning om te kijken waar het brandt. Inmiddels hoor je buitenshuis de brandweersirenes dichterbij komen. 

Foute boel, denk je! Snel op zoek naar een veilige plek, naar buiten. Je haast je naar de voordeur, opent deze en gaat de hal in. Ook de hal staat vol met rook. Gelukkig doet de noodverlichting het wel, die is te gebruiken als oriëntatiepunt. Nu snel naar de vluchtroute! Au, verdraaid, je loopt de vazen omver die in de lifthal staan. Je valt tegen de muur en haalt je handen open aan de schilderijtjes die daar hangen. Vervolgens verlies je je evenwicht en komt lelijk terecht tegen het tafeltje wat naast de vazen stond. Even duizelt het je, alles wordt zwart om je heen en vervolgens verlies je het bewustzijn…

Een dergelijk scenario wil je natuurlijk niet meemaken! 

Maar zo zou het kunnen gaan in woongebouwen, waar de brandveiligheid niet op orde is. Voorbeelden hiervan zijn er helaas maar al te veel te vinden op internet. Net daarom hebben wij de Brandweer gevraagd een inspectie uit te voeren naar de brandveiligheid en de vluchtroutes binnen ons woongebouw bezocht zijn ons woongebouw, 

Daarna geven wij aan welke stappen wij als bestuur nodig achten om aan de brandveiligheidseisen te voldoen en wat wij eventueel van u als mede-eigenaren daarbij verwachten.

Verslag van de brandveiligheid expeditie

Hieronder volgen woordelijk de aandachtspunten, zoals de Brandweer ons heeft doen toekomen.

  1. Er dient geen opslag van goederen/ materialen in de, vluchtwegen, “buitenruimte” en halletjes (sluisjes) van het woongebouw  aanwezig te zijn.
  2. Wij adviseren de woningen te voorzien van optische rookmelders. Dit is een hele slimme keuze om de woningen (appartementen) veiliger te maken. 
  3. De scootmobielen,rollators en winkelwagens dienen in de garage of in uw appartement gestald te worden. En dus niet in , vluchtwegen, “buitenruimte” en halletjes (sluisjes)
  4. De vluchtwegen zijn nog conform de verleende  bouwvergunning. 
  5. Vloerbedekking in verkeersruimten (vluchtwegen) dient aan een bepaalde brandklasse te voldoen. (Bouwbesluit)
  6. Eventueel matjes, idem zie bovenstaande en moeten vastliggen voorzien van antislip rubber.
  7. Deurstopper en haakjes  dienen te worden verwijderd. Deze zijn niet toegestaan.
  8. In eerste instantie niets aan de wanden. Indien toch nodig dan maximaal 4 cm diepte en van onbrandbaar materiaal.
Geplaatst in Bestuur en leden, Brandgevaar, CO gevaar, Veiligheid | Een reactie plaatsen

Doelstelling: onderhoudsproblematiek van Uw gebouw

Onderhouden van een gebouw  is een discipline met te weinig aandacht, wat geld kost en verbeteringen zijn niet tastbaar of te monitoren in een sheet met resultaten.

Maar toch is het essentieel voor behoud status quo van geheel. De kosten zitten in zaken als dak, gevels, installaties als we niets doen is er een groot kans dat we echt grote kosten krijgen in de toekomst.

Achterstallig onderhoud en constante druk op begrotingen en kosten heeft leidt tot slecht functionerende installaties, een verhoging van het aantal klachten van de interne organisatie en waardevermindering van het eigen vastgoed.

De beheerder of bestuur VvE als verantwoordelijke voor het onderhoud is voornamelijk brandjes aan het blussen en loopt continu achter de feiten aan.

Om deze impasse te doorbreken dient het bestuur  met een schone lei te beginnen door het onderhoud opnieuw organiseren.

Laat men dat na, dan dreigen er geheid rampen.

De onderhouds insteekt dient vanuit het bestuur een duidelijke visie vorm te krijgen.

Implementatie van onderhoudsmanagement

De implementatie van onderhoudsmanagement omvat eigenlijk de implementatie het beleid, van processen en van de administraties op grond waarvan de technische activiteiten kunnen worden aangestuurd. Wanneer de definitie van beleid, de taken, de processen en de administraties projectmatig wordt uitgevoerd, kan met succes gebruik worden gemaakt van bestaande standaardformulieren als projectbladen, beleidsbladen, taakbladen, procesbladen en informatiseringsbladen.

Met behulp van deze formulieren is het mogelijk projectmatig een onderhoudsfunctie te benoemen en van deze functie integraal het beleid, de taak, het proces en de administratie te regelen.

De administratieve organisatie inzake onderhoudsmanagement

De administratieve organisatie inzake onderhoudsmanagement dient de uitvoering van het Preventieve onderhoud, het meerjaren onderhoud en het ad hoc onderhoud.

De administraties kunnen bijvoorbeeld bijgehouden in een database vorm.

Voor de registratie van onderhoudsactiviteiten

Maak je gebruik van klachten briefjes activiteit
gericht op een element,
Dit voor Ad hoc
zaken 
Werkzaamheden uit het MJOP Dit volgens Jaarplan
Plannen werken In tijd en mens urenPlanningen met
aannemers
Voortgang bewaking techniekVoortgang
bewaking bij
uitvoering
Kosten bewaking afgesproken prijzen,  meer en minderwerk Tijdens de
werkzaamheden
Kosten bewaking nacalculatie Uitvoer en
Penningmeester

De elementen  dienen hiervoor natuurlijk wel te worden geïnventariseerd. Inventarisatie van elementen  omvat het identificeren en het lokaliseren van deze elementen (wat bevindt zich waar?).

De onderhoudszaken  worden vervolgens direct gekoppeld aan de geïnventariseerde elementen en het meerjarenonderhoudsplan aan project . De onderhoudscontracten en de elementen/ installaties kunnen daarna worden gekoppeld via administratie.  Door juiste datavulling genereert het systeem een aantal documenten als een onderhoudscontract, een meerjarenonderhoudsplanning uit het MJOP plan,

Door juiste datavulling genereert het systeem een aantal documenten als een onderhoudscontract, een meerjarenonderhoudsplanning uit het MJOP plan,

De technische inventarisatie

De technische inventarisatie betreft het definiëren van de element installaties, het definiëren van de componenten van de installaties en het lokaliseren van de componenten. Voor het lokaliseren van de componenten moet het genoemde systeem een administratie van locaties (ruimten) bevatten die elk zijn toegewezen aan een gebouw. Dit laatste is vanzelfsprekend alleen noodzakelijk wanneer het beheer meerdere gebouwen betreft met een (deels) gelijke ruimtenummering.

De activiteiten administraties

De onderhoudsactiviteiten worden in het systeem geregistreerd in de diverse administraties. Alle administraties dienen separaat van elkaar gebruikt te kunnen worden. Zo dient er een administratie te zijn voor de onderhoudscontracten, de intake / werkaanvragen / werkopdrachten / voortgangsbewaking, het meerjarenonderhoud en de meerjarenplanning/begroting.

De meerjaren activiteiten behoeven slechts eenmalig beschreven te worden in het meerjaren systeem. Na bepaling van het onderhoudsinterval genereert het systeem een plannings- en begroting voorstel voor bijvoorbeeld de komende 10 onderhoudsactiviteiten.

Voortgangsbewaking van incidenteel onderhoud

Aan het voortgang bewakingssysteem dient altijd een dynamisch proces ten grondslag te liggen dat de activiteiten omvat als de intake van werkaanvragen, de bevestiging van werkaanvragen, de productie van werkopdrachten, de bevestiging van werkopdrachten en de voortgangsbewaking. Zonder vastgelegde processen dreigt een conflictsituatie tussen opdrachtgever en uitvoerend orgaan.

Het onderhoudscontract

Onderhoudsactiviteiten met een frequentie van minimaal één maal per jaar worden doorgaans contractueel uitbesteed. Contracten en contractduur 3 jaar en een optie voor nog 2 jaar maximaal 5 jaar.

Het contract omvat onder meer juridische paragrafen, administratieve paragrafen, financiële paragrafen, een onderhoudsplanning, een technische inventarisatie, onderhouds beschrijvende bladen en een initiële status inventarisatie.

Kenmerken van een goed contract

Nagenoeg alle  door de markt opgelegde  conventionele contracten zijn slecht voor de opdrachtgever. Dit komt doordat de benodigde correcties worden geoffreerd en verrekend en de storingen worden verrekend op basis van nacalculatie. Door deze contracten krijgt de onderhoudsaannemer dus een zakelijk belang bij correcties en storingen. Correcties en storingen betekenen gewoonweg meer omzet. Bovendien heeft de onderhoudsaannemer in deze situatie weinig te duchten van concurrentie. De onderhoudsaannemer kan zich in deze positie zelfbewust manoeuvreren door het inspectieve onderhoud te verwaarlozen.

Dit levert op zich al geld op, maar het wordt pas echt rampzalig wanneer hij hiermee nog meer omzet genereert.

Wanneer het correctief onderhoud en het storingsonderhoud voor rekening en risico van de onderhoudsaannemer zijn dan lopen de belangen van opdrachtgever en onderhoudsaannemer parallel.

De onderhoudsaannemer zal het correctieve onderhoud optimaliseren en de benodigde correcties zoveel mogelijk gelijktijdig uitvoeren teneinde dure storingen (terugkomen op ongelegen momenten met extra voorrijkosten e.d.) te voorkomen.

Samenvattend kunnen we dus vaststellen dat een goed contract minimaal belangrijkste kenmerken bevatten als:

  • de onderhoudsaannemer dient een zakelijk belang bij optimaal inspectief en correctief onderhoud te hebben;
  • de kwaliteit van de installatie, de functie ervan en/of de prestatie van de onderhoudsaannemer moet meetbaar zijn;
  • inschakeling van een derde partij tijdens de garantieperiode (zie de toelichting in het kopje “Onderhoud en garantieverplichtingen

Kwaliteitsbewaking bij contractueel onderhoud

Een ieder begrijpt dat het beoordelen van de prestatie van de onderhoudsaannemer c.q. de kwaliteit van de installaties van essentieel belang is. De hiervoor besproken systematiek zal de onderhoudsaannemer wel aanzetten tot een optimale prestatie maar het resultaat is daarmee nog niet meetbaar. Bovendien moet ook de opdrachtgever een prestatie leveren in de vorm van controlerend onderhoud. Ook deze vorm van onderhoud verlangt een meetsysteem.

Bij een goed onderhoudscontract wordt hierin voorzien door controleerbare handelingen verplicht voor te schrijven en hierover kwalitatief en kwantitatief te rapporteren. Kwaliteitsmetingen beperken zich niet tot het onderhoudsproces maar hebben ook betrekking op de resultaat van dit proces en op de wijze waarop dit resultaat door de gebruiker wordt ervaren.

Wij kunnen bijvoorbeeld vaststellen dat ten aanzien van het proces het inspectief onderhoud van de onderhoudsaannemer te wensen overlaat, ten aanzien van het resultaat dat de temperatuur in het bedrijfsrestaurant goed is en de gebruiker het niettemin te koud vindt in het bedrijfsrestaurant.

Van belang is dus dat in het contract sprake is van handelingen en acties door de onderhoudsaannemer, waardoor hij verplicht wordt tot registratie van deze handelingen. De informatieve structuur alsmede de frequentie van deze rapportages dienen te worden afgestemd op de structuur van de beheersorganisatie van de opdrachtgever.

Onderhoud en garantieverplichtingen

Aan de oplevering van technische installaties gaat doorgaans een voor oplevering vooraf. Tijdens de voor oplevering worden alle waarneembare gebreken in kaart gebracht. De leverancier krijgt vervolgens de gelegenheid deze gebreken tot genoegen van de opdrachtgever op te heffen. Zodra hieraan is voldaan volgt een definitieve oplevering.

Vanaf de datum van oplevering heeft de leverancier van technische installaties een garantie verplichtingen en de beheerder (opdrachtgever) een onderhoudsverplichting. Binnen de garantieperiode dienen verborgen gebreken manifest te worden opdat de leverancier binnen de garantieperiode kan worden aangesproken op zijn garantieverplichtingen. Om ook in deze de belangen van de beheerder en de onderhoudsaannemer niet tegenstrijdig te maken ligt het voor de hand om de leverancier tijdens de garantieperiode niet te kiezen als onderhoudsaannemer, want garantieaanspraken zijn kostbaar voor de leverancier. Wanneer als onderhoudsaannemer een derde partij wordt gekozen dan zal deze laatste er wel belang bij hebben de verborgen gebreken binnen de garantieperiode op te sporen aangezien hij ze na de garantieperiode als correctief onderhoud voor eigen rekening moet opheffen!

Op deze wijze wordt een optimale situatie geschapen om na de garantieperiode te beschikken over een installatie die vrij is van gebreken. Na afloop van de garantieperiode kan worden overwogen, het contractuele onderhoud opnieuw aan te besteden. Zowel leverancier als genoemde derde partij hebben bovenmatig belang bij de verwerving van het contract omdat zij beiden weten dat het een gesaneerde installatie – vrij van verborgen gebreken – betreft. Als een procedure als hiervoor omschreven wordt overwogen dan dient e.a. wel tevoren en op gedegen wijze met betrokken partijen te worden door gesproken en te worden vastgelegd. Wanneer toepassing niet geschiedt op basis van consensus kan er al gauw sprake zijn van manipulatie.

Meer jaren onderhoud

Meer jaren onderhoud heeft auteur dus gedefinieerd als periodiek onderhoud met een frequentie van minder dan éénmaal per jaar en wordt niet contractueel  geregeld. Eén van de redenen is dat bij lagere frequenties de contractvorm minder goed werkt, omdat de relatie naar het financiële boekjaar volledig verloren gaat. Het meerjaren onderhoud wordt dan zinvol ondergebracht in een meerjarenplanning. In deze planning wordt de onderhoudsactiviteit, gekoppeld aan het te onderhouden object, vastgelegd in een bepaalde frequentie. Ook vervangende activiteiten vinden een plaats in de meerjarenplanning. Een verwarmingsketel kan dus het kader van een onderhoudscontract enige malen per jaar worden geïnspecteerd en op onderdelen worden gecorrigeerd terwijl de vervanging ervan per 10 jaar wordt geregeld in de meerjarenplanning. In dit voorbeeld is er feitelijk sprake van vervangings onderhoud, dat geregeld is in de meerjarenplanning.

Wanneer het meer jaren- en vervangingsonderhoud tevoren wordt begroot en geïndexeerd dan kunnen de kosten ervan direct in een meerjarenbegroting worden geplaatst. Op basis van deze meerjarenbegroting kan dotatie en reservering financieel plaatsvinden.

Onderhouds begroting

De onderhouds begroting betreft alle onderhoudskosten en omvat als zodanig:

  • de te indexeren kosten van de onderhoudscontracten;
  • de meerjarenbegroting;
  • een procentuele en te indexeren opslag voor de vervanging componenten t.b.v. het correctieve onderhoud;
  • een te indexeren raming van het incidentele onderhoud.

Reserveringen voor groot- en vervangingsonderhoud en renovaties

Als uitbreiding op de geformuleerde definitie van onderhoud moet eigenlijk de doelstelling van onderhoudsmanagement zijn om de huisvesting in een zodanig staat te houden dat zij gedurende haar gehele levenscyclus steeds marktconform kan worden verhuurd. De huisvesting moet daartoe niet alleen technisch worden onderhouden maar tevens periodiek worden gerenoveerd. De renovaties dienen dan vooral om te zorgen dat de functionaliteit en de uitstraling van de huisvesting blijven voldoen aan eigentijdse normen.

Kosten van renovaties zijn slecht in te schatten, omdat de kwalitatieve eisen enorm kunnen verschillen. Op basis van markt gemiddelden kunnen we stellen dat de totale (geïndexeerde) kosten van het contractuele onderhoud ca. 0,25 % per jaar van de stichtingskosten te bedragen en het meer jaren onderhoud ca. 1,25 % per jaar van de stichtingskosten; indien deze kosten zijn gereserveerd, kunnen ze per vijf jaar worden besteed in de vorm van een renovatie.

Partner selectie bij uitbesteding van installatie onderhoud

Als de gebouwbeheerder eindelijk de nieuwe visie heeft bepaald en de eigen organisatie heeft ingericht, dient de operationele invulling te worden aanbesteed. Bij onderhandse aanbesteding van onderhoud dient partner selectie een formele stap te zijn in het proces van uitbesteding. Op grond van haar onafhankelijkheid kan auteur in dit artikel niet volstaan met het alleen maar noemen van een paar onderhoudsaannemers die op dit moment om welke reden dan ook “goed liggen”.

Dit probleem speelt niet wanneer de opdrachtgever uit eigener beweging een vijftal potentiële aannemers noemt. Doorgaans zal de “huisinstallateur of leverancier” daar, gegeven de bestaande relatie, deel van uitmaken, althans, wanneer deze relatie niet op enigerlei wijze verstoord is.

De rol van de adviseur bij contractueel onderhoud

De rol van de adviseur kan divers zijn.

Belangrijk is wel dat de adviseur volledig onafhankelijk is.

Zoals in dit artikel al genoemd hebben aanbieders andere belangen dan de opdrachtgever en dit terug te komen bij visieontwikkeling op onderhoudsmanagement.

De adviseur kan naast ondersteuning bij visiebepaling ook belangrijk zijn voor:

  • de levering van installatiegegevens (inventarisatie van installaties en componenten) in gedigitaliseerde vorm;
  • het bevorderen van compacte inventarisaties; het checken, digitaliseren en herstructureren van bestaande inventarisaties;
  • het eenduidig beschrijven van de soorten van onderhoudsactiviteiten (inspectief, correctief en storingsonderhoud) t.b.v. het onderhoudsbestek ter bevordering van de gelijkwaardigheid van de inschrijvingen;
  • ter bevordering van de communicatie tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer;
  • het opstellen van juridische paragrafen;
  • het samenstellen van het concept overeenkomst in de vorm van een onderhoudsbestek op basis waarvan kan worden ingeschreven op het contractuele onderhoud;
  • bemiddeling bij de definitie van prestatie- en resultaatgerichte overeenkomsten;
  • bemiddeling bij de definitie van risicodragende overeenkomsten;
  • bemiddeling bij de totstandkoming van speciale overeenkomsten gedurende de garantieperiode;
  • selectie van potentiële onderhoudsaannemers op basis van algemene selectiecriteria en criteria van de opdrachtgever;
  • het (zonodig europees) aanbesteden;
  • het begeleiden van de inschrijving;
  • de onderhoudsbegroting (ter toetsing van de inschrijving);
  • de administratieve en technische evaluatie van afgelopen contractperiode,s;
  • verduidelijking van de contractuele en de buiten  contractuele kosten (facturering);
  • technische en administratieve inspecties;
  • bemiddeling bij nulpunt inspecties en status inventarisaties;
  • implementatie van contractbeheer wanneer er veel contracten moeten worden beheerd;
  • volledig contractbeheer namens de opdrachtgever.

Samenvattend

  1. Een onderhoudsmanagement systeem omvat dus alle soorten van onderhoud te weten het incidentele, het contractuele en het meerjaren onderhoud.
  2. Optimaal inspectief en correctief onderhoud zijn in het belang van opdrachtgever en onderhoudsaannemer.
  3. Een goed contract beoogt een win/win situatie voor opdrachtgever en opdrachtnemer.Het zal duidelijk zijn dat de facilitaire organisatie en de onderhoudsaannemer tezamen moeten
  4. nadenken over de betekenis van de meetresultaten.
  5. De door de onderhoudsaannemer te leveren prestatie wordt nominatief, kwalitatief en kwantitatief vastgelegd in een contract. De uitvoering van deze bepalingen ligt bij de onderhoudsaannemer. De opdrachtgever controleert en stuurt. De bewaking van de kwaliteit van het onderhoud beperkt zich niet tot het onderhoudsproces. De kwaliteit zal ook worden gemeten vanuit het resultaat en vanuit de beleving van de interne klant.
  6. Wanneer contractueel onderhoud goed aansluit op de oplevering zijn de risico’s van installatie gebreken vanuit de bouwfase voor de leverancier dan wel voor de onderhoudsaannemer, dus nimmer voor de opdrachtgever. In verband met garantieaanspraken bewaakt de gebouwbeheerder de garantietermijnen op de installatie componenten en onderhoudt hij een klachtenadministratie.
  7. Meer jaren onderhoud wordt nominatief, kwantitatief en kwalitatief vastgelegd in de meerjarenplanning en op grond hiervan te zijner tijd uitbesteed.
  8. De geaccordeerde meerjarenbegroting geeft de beheerder de zekerheid dat zijn voorgenomen activiteiten kunnen worden gefinancierd.
  9. Met behulp van de (meerjarige) onderhoudsbegroting worden alle activiteiten van het huisvestingsbeheer (op de investeringen na) gefinancierd.
Geplaatst in Bestuur en leden, Groot onderhoud, Opvolgen gebreken oplevering | Een reactie plaatsen

VvE als vastgoedbeheerder en inspecties?

Heer Simons heeft heeft een document opgesteld hoe hij de uitleg van NEN 2767 deel 2 ziet. Een duidelijk verhaal.

Klik hier voor NEN 2767 uitleg.

Geplaatst in Duurzaam, MJOB, MJOP, Opleverings documenten., Risico | Een reactie plaatsen

Kozijnen weetjes

Over eisen aan kozijnverbindingen

De meeste houten kozijnen, deuren en ramen in de bouw worden tegenwoordig geleverd met een KOMO® attest-met-productcertificaat volgens BRL0819. Dit houdt in dat de gevelonderdelen voldoen aan de eisen in de KVT (Kwaliteit Van Timmerwerk), zie kvt-online.nl. Onder andere houtverbindingen dienen fabrieksmatig te zijn gemaakt en verlijmd. Hierbij worden gestandaardiseerde verbindingstechnieken toegepast die moeten voldoen aan de eisen in onderstaande tabel.

Lees verder
Geplaatst in Bouw garantie, Evaluatie, garantie, MJOP, Risico, Verzekering | Een reactie plaatsen