Kunt U van het gas af met uw VvE?

De VVE als sleutel tot duurzame gasloze wijken

3 oktober 2016

Verduurzamen? Wijken zonder gas beginnen bij de Vereniging van Eigenaars (VvE)’. Dat zou een mooi motto zijn voor deze bijdrage. Het klinkt immers logisch: als je een appartementencomplex (bijna) gasloos maakt, sla je meteen een flinke verduurzamingsslag. Zeker bij complexen met een substantieel aantal appartementen is de milieuwinst groot. Een investering voor een complex met 72 appartementen in een cascade van vijf warmtepompen op het dak bedraagt circa 100.000 euro. Een HR-ketel van bescheiden omvang blijft noodzakelijk voor het opvangen van piekmomenten, maar de totale CO2-reductie is enorm. 

Noot:  Of een E CV ketel daarbij is de winst nog groter n.l. Investering circa 3000 euro per appartement. Geen  CV onderhoud en CLV komen daarbij te vervallen kosten nieuwe CLV bv. 25.000 euro  als u er bij u 6 CLV zitten is het eenvoudig  aanpassen meterkast circa 600 euro( webmaster) Lees verder

Geplaatst in Duurzaam, Milieu, Nul op de meter | Een reactie plaatsen

Ik ben lid van de VvE: wat nu?

GELD&GOEDOmdat je als appartements­eigenaar een pand met anderen deelt, ben je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars. Wat heb je daar eigenlijk aan? Vijf vragen en antwoorden over de VvE.Merlijn van Dijk 14-03-18, 14:00

Wie een huis koopt, heeft zijn eigen grond en regelt zijn eigen zaken. Simpel. Voor appartementseigenaren ligt dat net wat anders. De grond waarop je woont, moet je immers delen met andere bewoners en soms wat winkeliers. Met elkaar vorm je een Vereniging van Eigenaars (VvE).

1. Hoe werkt dat, een VvE?

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren die samen bijvoorbeeld een flat bewonen. Belangrijkste taak van de vereniging is het regelen van het onderhoud aan gemeenschappelijke delen van een pand. Dat is niet onbelangrijk. De waarde van een gebouw hangt natuurlijk nauw samen met de staat ervan.

,,Wie een appartement koopt in een gebouw met meerdere appartementseigenaren, zit automatisch bij een VvE’’, zegt Robert van Ewijk van Nederlandvve.nl. Zijn organisatie verstrekt online informatie over VvE’s. Alle flatgebouwen in Nederland, waarin meerdere appartementseigenaren wonen, hebben dus een VvE. Nederland ligt bezaait met de verenigingen. Volgens Van Ewijk zijn het er inmiddels meer dan 145.000.

Zo’n VvE bestaat uit het bestuur (met de functies van voorzitter, secretaris en penningmeester), de kascommissie en natuurlijk de leden. Elk jaar stelt het bestuur van de vereniging een begroting op. Tijdens een ledenvergadering legt het bestuur zijn begroting voor aan alle ­leden. Die mogen er over stemmen.

2. Waar valt dan over te stemmen?

Stemmen de leden een begroting weg, dan moet het bestuur terug naar de tekentafelRobert van Ewijk, Nederlandvve.nl

De vereniging regelt drie zaken: ­periodiek onderhoud, een reservefonds voor groot onderhoud en verzekeringen. Periodiek onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes dat bijvoorbeeld de schoonmaker en de glazenwasser doen, wordt betaald uit het potje van de VvE. Ieder lid betaalt elke maand een bedrag om dat potje te vullen.

Een ander potje wordt maandelijks gevuld met een reserve voor groot onderhoud. De VvE regelt dat bijvoorbeeld daken, gevels en liften in goede staat zijn en blijven. Om dat te financieren sparen eigenaren samen geld in een zogeheten reservefonds. Sinds 2018 geldt dat VvE’s dat fonds met minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van hun pand moeten vullen.

Voor VvE’s die dat niet willen, is er een alternatief. Ze mogen ook een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) opstellen. Van Ewijk: ,,Daarin staat specifiek wat voor groot onderhoud de komende jaren noodzakelijk is en wat dat gaat kosten. Dat is wel zo duidelijk.’’ VvE-leden vullen het reservefonds dan op basis van de voorspelde onderhoudskosten uit de MJOP.

De VvE regelt ook collectieve verzekeringen. Daarvan zijn er twee verplicht: een opstal- en een aansprakelijkheidsverzekering. Als bij een flinke herfststorm de pannen van het dak waaien, dekt de opstalverzekering de reparatie van het dak. Als zo’n dakpan bovenop een auto landt, vergoedt de aansprakelijkheidsverzekering de schade aan de auto.

Alle bovenstaande uitgaven komen de meeste appartementseigenaren vermoedelijk wel bekend voor, alleen zijn die vaak samengevoegd onder de noemer ‘servicekosten’, die maandelijks moeten worden betaald.

3. Over welke bedragen praten we dan?

Dat hangt van een aantal zaken af. ,,Als eerste gaat het om de luxe van een complex’’, zegt van Ewijk. ,,Een nieuwe flat met meerdere liften, zwembaden en sauna’s heeft natuurlijk hogere onderhoudskosten dan een oud flatje met alleen een gemeenschappelijk trappenhuis.’’

Daarnaast is de splitsingsakte van belang. Van Ewijk: ,,Elke vereniging heeft een splitsingsakte. Die is opgemaakt door een notaris. Daarin staat voor elk appartement hoe groot het aandeel van die woning in de servicekosten is.’’ Een groter en duurder appartement is in de regel goed voor een groter deel van de servicekosten. Volgens de online bank KNAB variëren de servicekosten van enkele tientjes per maand tot bedragen ver boven de 100 euro.

4. Wat nou als je die servicekosten te hoog vindt?

Tijdens de jaarlijkse vergadering van de VvE mogen alle leden stemmen over de begroting van het aankomende jaar. Dan kan het best voorkomen dat de leden in meerderheid een begroting wegstemmen, omdat ze hem bijvoorbeeld te hoog vinden. Van Ewijk: ,,Op dat moment moet het bestuur met een nieuwe begroting komen. Dat kan ter plekke gebeuren, maar soms moet een bestuur terug naar de ‘tekentafel’.’’

Uiteindelijk besluiten de leden gezamenlijk over de begroting. Voor een eventueel tekort kan het bestuur niet aansprakelijk worden gesteld. Van Ewijk: ,,De hele vereniging is verantwoordelijk voor de begroting.’’ Een eenzame tegenstemmer die dat tekort al van ver zag aankomen, heeft dus pech.

5. Wie richt bij nieuwbouw de VvE op?

Wie een appartement in een nieuwbouwflat koopt, hoeft niet zijn eigen VvE op te richten. ,,Dat doet de notaris al’’, legt Van Ewijk uit. ,,Die maakt dan ook meteen de splitsingsakte.’’ Daar hoeven bewoners zich dus geen zorgen over te maken.

Toch moeten ze ook zelf in actie komen. ,,Bij nieuwbouw moet de vereniging nog geactiveerd worden. Een of meerdere bewoners moeten initiatief nemen, een vergadering organiseren. Er moet worden gepraat over de begroting en verzekeringen moeten worden afgesloten.’’ Uiteindelijk benoemen de VvE-leden een bestuur.

Voor wie dat allemaal te ingewikkeld of te veel werk vindt, is er een alternatief. Diverse bedrijven bieden aan het beheer van de VvE over te nemen. Maar dat zorgt natuurlijk wel voor extra hoge servicekosten.

De hoogte van die extra kosten hangt weer van een aantal zaken af. Het ligt er maar net aan hoeveel taken een VvE beheerder overneemt. Gaat het alleen om de administratie? Of om het hele pakket? De omvang van de VvE telt ook mee. Hoe groter het aantal appartementen, des te hoger de kosten.

Geplaatst in Kopen appartementsrecht, MJOB, MJOP, Rechten vve, Servicekosten, Splitsingsreglement, Veiligheid | Een reactie plaatsen

Uitvoering van het MJOP.

 Waar let U op?

Redactie: Nederlandvve.nl

De meer jaren onderhoudsbegroting is opgesteld. Hoe nu verder?

Naast het feit dat er een financieel overzicht ontstaat van geprognosticeerde onderhoudskosten, biedt het ook een planning van de uit te voeren activiteiten.

De meer jaren onderhoudsbegroting (MJOB) en meer jaren onderhoudsplanning (MJOP) zijn termen die dan ook vaak door elkaar worden gebruikt (definitie). Er ontstaat inzicht in de onderhoudsactiviteiten die benodigd zijn om het gebouw in een goede staat te houden. Lees verder

Geplaatst in Geen categorie, Groot onderhoud, MJOP, Reservefonds | Een reactie plaatsen

Bijzondere Voorwaarden VvE-Verzekerd Aansprakelijkheidsverzekering

Zomaar een een verzekering gekozen waarvoor je verzekering voor  VvE allemaal wordt uitgesloten, als u onderstaande kunt uitleggen en volgen en wat er wel en niet is verzekerd. sjappo

Lees verder

Geplaatst in Evaluatie, Rechten vve, Verzekering, Verzekeringsschade, Verzekert | Een reactie plaatsen

Een uitdaging voor VvE besturen “planmatig onderhoud”

Een belangrijk aspect in het beheer van eigendommen VvE  is het planmatig onderhoud. Voor dit worden twee document gereedschap gebruikt.

1 Het Meerjaren onderhoudsplan. Verder MJOP

2 Het Meerjaren onderhoudsbegroting Verder MJOB

1. Het MJOP is een opsomming van werkzaamheden welke onderhouds behoeftig zijn. met daarbij de kosten en frequenties. Opgesteld door deskundige  op gebied van bouw en installaties techniek en kosten inzicht. Hierbij wordt niet alleen een bewuste keuze in de te handhaven technische kwaliteit gemaakt, maar ook een voorspelling over de te verwachten uitgaven komt op deze manier tot stand.

Vanuit risicomanagement is het noodzakelijk om in het bestedingspatroon prioriteiten te kunnen onderbouwen.

2. Een MJOB maakt het voor VvE Besturen mogelijk om strategisch en efficiënt met middelen om te gaan van het gebouw en installaties. Dit  behulp van het MJOP komt MJOB tot stand.

Om dit doel te bereiken moet het bestuur het planmatig onderhoud (MJOP) een zo goed mogelijk, op de praktijk aansluitende MJOB opstellen.

  • Een te optimistische begroting leidt tot financiële knelpunten die de financiële continuïteit van de VvE  in gevaar kunnen brengen.
  • Maar een onnodig voorzichtige begroting bemoeilijkt juist het effectief inzetten van de financiële middelen om bijvoorbeeld maatschappelijke doelstellingen te realiseren.
  • Adequaat inzetten van de middelen, kennis en expertise van mensen en ervoor zorgen dat de kwaliteit van de MJOB op orde is, dat is dé uitdaging voor Het bestuur VvE en de leden van de vereniging.
Geplaatst in Geen categorie, Groot onderhoud, MJOP, Reservefonds | Een reactie plaatsen

Isolatie uitdaging voor buitenmuren?

De Utrechtse woningcorporaties Mitros, Portaal en Bo-Ex gaan tienduizenden woningen verduurzamen. Dat begint bij ‘een nieuwe jas’: een innovatie in gevelisolatie. Lees verder

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

Ja,Ja. Is liftbranche in beweging?!?

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

VvE Energiebespaarlening

Wilt u als VvE aan de slag met de verduurzaming van uw appartementencomplex? Dat is mogelijk met de VvE Energiebespaarlening. Neem contact op met onze accountmanagers voor informatie en begeleiding!

Met de VvE Energiebespaarlening kunt u energiebesparende maatregelen in of aan het appartementencomplex direct laten uitvoeren, zonder uw reserveringen aan te spreken. Voor een energiezuinig complex én een fijne plek voor uw leden om te wonen. Nu en de in toekomst. En u profiteert direct; de maandelijkse energiekosten gaan omlaag en het wooncomfort voor de bewoners wordt verbeterd. Voor meer info https://www.energiebespaarlening.nl/vve/

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

VvE en Geld nood.

Groei van geldnood bij vve’s

Het aantal probleemgevallen binnen verenigingen van eigenaren (vve) van appartementencomplexen groeit. Het is het gevolg van aangescherpte regels over hoeveel zo’n vereniging van huiseigenaren in kas moet hebben voor onderhoud en duurzaamheid.

Maaike Kraaijeveld 18-08-18,

Eigenaren moeten leren dat ze geld moeten sparen

Zes tot zeven telefoontjes met vragen komen er dagelijks alleen al binnen bij de VvE-balie van de gemeente Den Haag. Het is een groeiend aantal hulpvragen bij financiële problemen binnen zulke verenigingen van eigenaren van app

Meest voorkomende vraag aan de adviseurs van de VvE-balie voor gratis advies is hoe zo’n vereniging mede-eigenaren van woningen kunnen dwingen hun maandelijkse bijdrage te betalen. Door aangescherpte wettelijke regels voor wat een vve minimaal in kas moet hebben, worden die bijdragen urgent. Bijdragen moeten vaak zelfs fors omhoog om achterstallig onderhoud of noodreparaties te doen aan daken en fundamenten. Daarnaast moet er worden gespaard voor maatregelen om een complex duurzamer te maken.

Verkoop

Zo’n vaak onverwachte verhoging van de maandelijkse bijdrage leidt regelmatig tot financiële problemen bij huiseigenaren. In een incidenteel geval wordt er om die reden een bewoner uitgezet en het appartement bij executie verkocht, zegt Orlando Achong, adviseur bij de VvE-balie in het Haagse stadhuis. ,,Wij werken daarom nauw samen met andere instanties zoals de Kredietbank’’, zegt Achong. Niet alleen huidige eigenaren van een appartement hebben te maken met de perikelen binnen hun vve. Potentiële kopers lopen tegen behoorlijke barrières aan als een vve van het appartement van hun keuze niet actief en financieel gezond is.

,,Je krijgt minder hypotheek als een vve niet op orde is’’, zegt Kees Oomen, directeur van de belangenvereniging VvE Belang. Ook taxateurs houden sinds april dit jaar bij hun prijsbepaling van appartementen rekening met een gezonde of ongezonde VVE, aldus Oomen.

Frustraties

Daardoor zijn er volgens hem landelijk de afgelopen maanden al ‘heel wat’ aankopen van appartementen mis of bijna misgegaan. ,,Mensen kregen de financiering niet rond.’’ Achong ziet in Den Haag ook zulke ‘frustraties bij kopers’ rond niet-actieve en financieel ongezonde vve’s.

,,Eigenaren moeten leren dat ze geld moeten sparen’’, zegt Achong.

De VvE-balie is daarom extra actief in het informeren van besturen van vve’s. Want er komen nog immense uitgaven aan, waarschuwt ook Oomen. ,,Zoals alle huizen die van het gas af moeten.’’ Kleine vve’s kunnen geld lenen uit het Haagse Duurzaamheidsfonds.

Geplaatst in Breukdeel, Duurzaam, Groot onderhoud, Milieu, MJOP, Nul op de meter, Reservefonds, Servicekosten, Zonne energie | Een reactie plaatsen

Als VvE eigenaar, bewoner te ver gaat.

Kan een appartementseigenaar een contactverbod krijgen met de VVE?

 

De rechtbank Amsterdam heeft een contactverbod opgelegd aan een eigenaar van een appartement die de beheerder van de VVE belaagde met verzoeken en procedures.

De VVE dreigde onbestuurbaar te worden. Lees verder

Geplaatst in Evaluatie, Normen en waarde, Ontzegging toegang, Rechten vve | Een reactie plaatsen