Conditiemeting volgens de NEN 2767 naar MJOP

Conditiemeting volgens de NEN 2767

– uitleg NEN opgesteld door PIT Beheer.

Inleiding

De conditiemeting is als oorsprong ontstaan in Engeland.

Dit is ontwikkeld door Housing Condition Surveys om de kwaliteit van woningen eenduidig vast te stellen.

Eind jaren zeventig is de inspectiemethode naar Nederland overgewaaid.

De Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) heeft de inspectiemethode verder ontwikkeld om de gebreken van bouwdelen eenduidig te kwalificeren.

De KWR is een instelling met als doel; inzicht verkrijgen in de bouw- en woontechnische kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland.

De Rijksoverheidsdienst heeft in 1985 een belangrijk stap gezet voor de verdere onderbouwing van de conditiemeting.

De methodiek is in 1985 uitgewerkt tot een onderhoudsnormeringssysteem voor alle typen gebouwen. In 1992 tot 1996 heeft de Europese Commissie de conditiemeting onderzocht en afgerond. Het resultaat is de bepaling van het conditieverloop en de definiëring van conditie schalen met bouwdeel – materiaal combinaties.

In de loop der tijd zijn verschillende varianten op de conditiemeting ontstaan.

Vanwege de behoefte aan eenduidigheid voor een uniforme toepassing is de methodiek herzien en vastgelegd in de norm.

In de NEN 2767   

  • Deel 1 is een methode vastgelegd om de conditiemeting van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. Deze norm is vastgesteld in 2006 In de NEN 2767
  • Deel 2 worden de gebrekenlijsten voor belangrijkste bouw- en installatiedelen vastgelegd. Deze gebrekenlijsten zijn volgens een duidelijk structuur opgezet. Deze norm is vastgesteld in 2008. Het is een vrij globale inspectietechniek vanuit een specifiek doel, die niet direct beoogt oorzaken te achterhalen, maar visueel te constateren gebreken registreert.
  • Deel 3 bevat herstelmaatregelen om met behulp van deel 1 en 2 te komen tot een volledig beeld over de technische staat van het gebouw of installatie.

Op dit moment is er een concept versie beschikbaar.

Tot 1 maart 2010 was de mogelijkheid gegeven om op- of aanmerkingen te geven op het concept waarna de definitieve versie kan worden geproduceerd. De conditiemeting vindt plaats op basis van het kwalificeren en kwantificeren van gebreken aan bouw- en installatiedelen.

  • De conditiewaarden met de bijbehorende gebreken leiden tot een gewenst onderhoudsniveau en een meerjaren onderhoudsplanning. In tegenstelling tot de traditionele methode worden de onderhoudsmaatregelen gekoppeld aan een gebrek.

Conditiemeting Doel

Het doel van deze norm is de behoefte aan een persoonsonafhankelijke registratie van de conditie. Tevens is het doel om meerjaren onderhoudsplanningen te maken voor de gebouwen bezitters.

De norm…

  • schept uniformiteit in de conditiescores per bouw- en installatiedeel door een waarde die de degradatie uitdrukt. Dit is een combinatie van belang, omvang en intensiteit van een gebrek
  • brengt inzicht en eenheid in soorten gebreken en de gebreken parameters belang, omvang en intensiteit.
  • geeft op gebreken niveau inzicht in de aangetroffen gebreken en wat de uitgangspunt zou moeten zijn voor een prioriteitstelling.
  • is een toetsingsmiddel en sturingsmechanisme voor het functioneren van de organisatieonderdelen die gericht zijn op beheer en onderhoud.

De norm is niet geschikt voor…

  • het stellen van een (ontwerp)eis aan bouw- en installatiedelen. Ook beoordeelt het niet of het voldoet aan een gestelde norm.
  • het opstellen van richtlijnen voor de uitvoeringswijze.
  • het beoordelen van bouw- en installatiedelen maar het registreren van gebreken.
  • het beoordelen of een bouw- en installatiedeel vervangen of gerepareerd moet worden.
  • het vaststellen van een type meetmethode.  

Conditiemeting Doel / toepassingsgebied conditiemeting

Om tot een doel / toepassingsgebied te komen zijn een aantal registraties nodig van de geconstateerde gebreken.

Een doel /toepassingsgebied kan zijn;

  • Conditiemeting gebouwenvoorraad
  • Meerjaren onderhoudsplanning opstellen  
  • Verdeling /vastleggen budgetten  

Conditiemeting

Gebruiker De norm heeft de volgende doelgroepen  

  • eigenaren  huurders
  • adviseurs  aannemers / onderhoudsbedrijven  
  • installateurs • inspecteurs van controlerende instanties

Conditiemeting

  • Methodiek De bouwdelen en installaties worden geïnspecteerd en voorzien van een standaard code (NLsfbcode). Afhankelijk van de geconstateerde gebreken wordt vervolgens per installatie of bouwdeel een onderhoudsconditie berekend met de zespuntsschaal, dit is een getal oplopend van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Dit is het eindresultaat. Zie figuur Omschrijving conditiescores

            Om tot de conditiescores te bepalen zijn eerst de volgende stappen nodig,namelijk;

  • Het kwantificeren van gebreken kan doormiddel van de drie parameters. Namelijk;
  • Belang: Dit is de belangrijkste factor binnen het kader van gebreken vastleggen.
  • Het belang is te verdelen in 3 tal gebreken,

Geringe gebreken

  • Geen afbreuk van de functionaliteit, bijvoorbeeld vervuiling.
  • Serieuze gebreken degradatie, zonder de functionaliteit direct aan te tasten, bijvoorbeeld verwering.
  • Ernstige gebreken
  • Direct afbreuk van de functionaliteit, bijvoorbeeld houtrot.

Technisch  

 Omvang Hierbij wordt bepaald wat het percentage is van het gebrek.

 Indeling omvang  Intensiteit

  • De intensiteit geeft aan in welke stadium het gebrek zich bevindt, dit wordt als volgt weergegeven in  Indeling intensiteit Risicoscore
  • Naast de conditiemeting worden ook risico’s ingeschat.
  • Samen met de conditiescores vormen de risico’s de basis voor het gewenste onderhoudsniveau.
  • De risico’s worden weergegeven is de volgende parameters; Veiligheid / gezondheid
  • Dit betreft risico’s op lichamelijk letsel voor gebruiken of bezoekers etc. Aantasting cultuurhistorische waarde
  • Dit aspect richt zich op gebreken die het gebruik van het gebouw of bouwdeel beïnvloeden. Gebruik en bedrijfsproces
  • Het risico dat bij het gebruik van een gebouw, ruimten of installaties extra kosten met zich meebrengt indien dit platligt.
  • Toename klachtenonderhoud Dit aspect richt zich op de eventuele (financiële) toename van reparaties op grond van verzoek van bijvoorbeeld huurders of medewerkers. Vervolgschade Het aspect vervolgschade richt zich op de eventuele meerkosten die zullen ontstaan indien een gebrek niet wordt verholpen

Beleving, esthetica

Dit aspect richt zich op zaken welke zoals esthetica, het aanzien etc Conditiemeting

  • De aspecten/prioriteiten matrix vormt een hulpmiddel om te komen tot een besluitvorming over of iets wel of niet noodzakelijk is te onderhouden / vervangen.
  • De aspecten kunnen beleidsmatig worden vastgesteld.

De matrix ziet er als volgt uit;

  • Prioriteit aspect Laag 9 8 7 6 5 4 3 2

Hoog 1 Veiligheid / gezondheid codes 123

  • 1 2 3 Cultuurhistorische waarde
  • 1 2 3 Gebruik en bedrijfsproces
  • 1 2 3 Toename klachtenonderhoud
  • 1 2 3 Vervolgschade
  • 1 2 3 Beleving,

esthetica codes 1 2 3

  • 1 = gering effect op gebrek
  • 2 = matig effect op gebrek
  • 3 = sterk effect op gebrek Figuur 5.

Indeling aspecten / prioriteitenmatrix Installaties

Indien een installatie niet op basis van waar te nemen gebreken is te beoordelen en het betreft een aan slijtage onderhevig installatiedeel dan kan de conditie worden bepaald op basis van leeftijd / ouderdom.

  • Dit geld uitsluitend voor installaties die niet te beoordelen zijn volgens de conditiemeting. Uitgangspunt is dat de veroudering objectief meetbaar moet zijn.
  • Conditiemeting Het opstellen van een meerjaren onderhoudsbegroting In hieronder genoemd schema is aangegeven hoe de conditiebepaling van een bouw- of installatiedeel plaatsvindt
  • Dit zijn de eerste stappen voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplanning.   

Conditiebepaling Onderstaand figuur geeft weer welke vervolgstappen moeten worden doorlopen bij een inspectie voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplanning

Conditiemeting voor een meerjaren onderhoudsplanning Dit zal worden verduidelijkt met een voorbeeld……. Partners In Technisch Beheer B.V. 8/10 Conditiemeting

Voorbeeld 1.

Vaststellen gebrek: vloeren.

galerijvloeren Materiaal Q8 beton

  1. Vaststellen kenmerken gebrek: Intensiteit 3 (eindstadium, duidelijk waarneembaar)
  2. Bepaling conditie score:

Belang 3 ernstig gebrek (scheuren) Risicoscore 6

Alle gevonden waarden worden opgesteld, vervolgens komt er door een bepaalde rekensom een conditiescore uit.

4.Invullen aspecten van gebrek: – Vochtintreding in het beton – betonrot  tot gevolg – Lekkages in woningen

  1. Bepalen herstelmaatregel: – Oude dilatatie verwijderen – Nieuwe dilatatie aanbrengen –

Plaatselijk opnieuw coaten 6.

Bepalen overige gebrek: Indien er resterende gebreken zijn dient de conditiemeting opnieuw uit te voeren op basis van de resterende gebreken.

Indien na herstel het probleem is opgelost zal de conditie de waarde 1 krijgen.

Deze gebreken bepalen gezamenlijk de conditie van het bouw- of installatiedeel.

De gebreken worden daarom in onderverdeeld in categorieën volgens onderstaand figuur aan de hand van belang en intensiteit van het gebrek. Hierbij geldt dat bij meerdere gebreken op hetzelfde oppervlak het gebrek van de hoogste categorie bepalend is.

  • Categorie Gebrek 1
  • Gering beginstadium 2
  • Gering gevorderd stadium = serieus beginstadium 3
  • Gering eindstadium = serieus gevorderd stadium = ernstig beginstadium 4
  • Serieus gebrek = ernstig gevorderd stadium 5
  • Ernstig gebrek Indeling van gebreken bij meer dan 1 gebrek
  • De omvang van de gebreken van gelijke categorie wordt opgeteld en vervolgens wordt in de onderstaande tabel de bijbehorende waarde gevonden.
  • Omvang categorie 1 : incidenteel (<2%)
  • 2 : plaatselijk (2% tot 10%)
  • 3 : regelmatig (10% tot 30%)
  • 4 : aanzienlijk (30% tot 70%)
  • 5 : algemeen (> 70%) 1 0,1 0,2 0,6 1,2 2 2 0,2 0,6 1,2 2 10 3 0,6 1,2 2 10 30 4 1,2 2 10 30 70 5 2 10 30 70 100 Figuur 8.

Omvangbepaling bij meer dan 1 gebrek Alle gevonden waarden worden opgeteld en vervolgens de onderstaande tabel herleid naar de conditiescore van het bouw- of installatiedeel.

Voorbeeld: een houten kozijn kent de volgende gebreken;

  • Houtrot – Een ernstig gebrek eindstadium op 20% van de oppervlakte = 20%   categorie 5 •

   Beschadigen – Een serieus gebrek gevorderd op stadium 8% van de oppervlakte = 8% categorie
• Zakkers – Een gering gebrek eindstadium op 5% van de oppervlakte = 5% categorie 3

Vervuiling

Een gering gebrek beginstadium op 25% van de oppervlakte = 25% categorie 1

  • Herleiding leidt tot;

25% categorie 1  8 + 5 = 13% categorie 3

20% categorie 5 Uit de categorie tabel volgt een optelling van 0,6+2+30= 32,6.

  • Hieruit volgt een conditiescore 5. Figuur 9. Bepaling conditiescore optelling conditiescore < 1,2 1 1,3 – 2 2 3- 10 3 11 – 30 4 31 – 70 5 71 – 100  
  • Conditiemeting Definities
Conditiemeting Objectieve methodiek voor de bepaling van conditie van een bouw- of installatiedeel doormiddel van 3 gebreken parameters.

Gebreken parameters

  • De te kwantificeren kenmerken, belang, omvang en intensiteit.
  • Belang Mate van invloed van het gebrek op het functioneren van het bouw- of installatiedeel.
  • Omvang Nette hoeveelheid waarin het gebrek zich manifesteert ten opzichte van de totale beschouwde van het bouw of installatiedeel
  • Intensiteit Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindt .
  • Conditie (Technische) toestand of staat waarin een bouw- of installatiedeel verkeert.
  • Conditiescore Objectieve waarde van de conditie op basis van een zespuntenschaal (een uitkomst van de 3 parameters).
  • Zespuntenschaal Ordinale meetschaal lopend van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht) .
  • Gebrek Omstandigheid van een bouw- of installatiedeel waarbij de conditie niet meer voldoet aan de conditie die bij oplevering van het bouw- of installatiedeel werd vereist ofwel nieuwstaat.
  • Bouwdeel Deel van een gebouw of bouwwerk, met de functie van dragen, begrenzen, verbinden, en/of geschikt maken voor het gebruik van ruimte delen.

Gebouwinstallatie

Een installatie voldoet aan de volgende criteria

  • de installatie is nagelvast verbonden aan het gebouw
  • het tot stand brengen van de installatie is nauw verweven met de bouwkundige werkzaamheden
  • de installatie is gericht op het scheppen van de juiste omstandigheden voor het verblijven of werken in een gebouw
  • de installatie is niet gericht op de productie van het bedrijf Installatiedeel
  • Een functionele eenheid van een gebouwinstallatie.
  • Classificatie Indeling van bouwdelen naar hun functie doormiddel van een NL-SfB codering.

Visuele inspectie Bepalingsmethode met  audio en visuele middelen, zoals, tape spiegeltje rollermaat, zakmes, priem, verrekijker etc. Risico aspecten van gebreken   

Dit bericht is geplaatst in Evaluatie, Kopen appartementsrecht, MJOP, Rechten vve, Risico, Servicekosten, VvE Veiligheid. Bookmark de permalink.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *