Mag de VvE afwijken van de breukdelen.

11 OKTOBER 2016 DOOR DENNIS REIJNDERS

Mag de VvE afwijken van de breukdelen in de akte van splitsing?

Op grond van artikel 5:113 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) dient iedere appartementseigenaar binnen in een VvE in beginsel voor een gelijk deel in de gemeenschappelijke kosten bij te dragen. Bevat een appartementencomplex bijvoorbeeld 15 appartementen, dan is iedere appartementseigenaar gehouden 1/15e van de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen. De wet bepaalt dat de eigenaren voor verdeling van de gemeenschappelijke kosten een afwijkende verdeelsleutel (ook wel ‘breukdelen’ genoemd) mogen vaststellen, mits deze verdeelsleutel in de akte van splitsing wordt opgenomen.

Op grond van artikel 5:113 BW dient daarbij in de akte van splitsing ook de grondslag waarop de verdeelsleutel wordt vastgesteld te worden opgenomen. De VvE is vrij om te kiezen welke grondslag zij aan de verdeelsleutel legt. In de meeste gevallen vormt het vloeroppervlak van de individuele privé-gedeelten het uitgangspunt bij het vaststellen van de verdeelsleutel. Ook de feitelijke ligging van een appartement in het gebouw kan bij het vaststellen van een verdeelsleutel een rol spelen. Bijvoorbeeld om de eigenaren van de appartementen op de begane grond vrij te stellen van de kosten van de lift en daarom voor deze appartementen een lager algemeen breukdeel vast te stellen.

Besluit afwijken van verdeelsleutel VvE nietig

Bij verdeling van de gemeenschappelijke kosten mag door de VvE niet van de in de akte van splitsing vastgelegde verdeelsleutel worden afgeweken. Wanneer een bestuur of de vergadering van eigenaars hiertoe wel besluit terwijl de akte van splitsing dit niet toelaat, dan is dit besluit in strijd met de akte van splitsing en derhalve op grond van artikel 5:129 jo. 2:14 BW nietig. Een nietig besluit wordt geacht nimmer te zijn genomen.

Uitzondering: verbouwingen en nieuwe installaties

Modelreglement 2006 bevat overigens wel een uitzonderingsbepaling ten aanzien van besluiten tot verbouwing of het aanbrengen van nieuwe installaties voor zover dit niet als een uitvloeisel van het onderhoud is te beschouwen. Bij het verdelen van de kosten als gevolg van deze besluiten mag worden afgeweken van de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Zo kunnen appartementseigenaren die geen voordeel hebben bij de verbouwing of de nieuwe installatie, vrijgesteld worden om hieraan financieel bij te dragen. Deze afspraak moet dan wel in het huishoudelijk reglement worden opgenomen. Een dergelijk besluit moet daarom met een twee/derde meerderheid worden genomen. De Modelreglementen 1973, 1983, 1992 bevatten geen uitzonderingsbepaling.

Wat te doen bij een nietig besluit?

Een appartementseigenaar die wordt geconfronteerd met een nietig besluit tot afwijking van de verdeelsleutel in de akte van splitsing heeft verschillende opties.

Allereerst bestaat er de mogelijkheid om bij de rechtbank een verklaring voor recht te vorderen, inhoudende dat er sprake is van een nietig besluit en dat de eigenaren hieraan derhalve niet zijn gebonden. Een procedure tot nietigverklaring wordt ingeleid door het betekenen van een dagvaarding aan de VvE. In tegenstelling tot een procedure tot vernietiging van een besluit bij de kantonrechter, is de appartementseigenaar bij een procedure tot nietigverklaring wel verplicht zich door een advocaat te laten vertegenwoordigen.

Een tweede mogelijkheid is dat de appartementseigenaar zelf de bijdrage conform de verdeelsleutel in de splitsingsakte berekent en in afwijking van de in rekening gebrachte (voorschot) servicekosten bijdragen de zelf berekende bijdrage vervolgens aan de VvE voldoet. Het is in dat geval voor de appartementseigenaar raadzaam om het bestuur hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen en de daaraan ten grondslag liggende berekening mee te sturen. Indien de VvE hiermee niet akkoord gaat, dan heeft de VvE de mogelijkheid om de betreffende appartementseigenaar te dagvaarden. In deze procedure kan de appartementseigenaar het verweer voeren dat het besluit tot afwijking van de verdeelsleutel nietig is en daarom niet gehouden is conform de afwijkende verdeelsleutel bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. In dat geval is de eigenaar veelal ook rent en (proces)kosten verschuldigd.

Hoe kan de verdeelsleutel van de VvE worden gewijzigd?

In het geval er binnen de VvE voldoende consensus bestaat over aanpassing van de verdeelsleutel, dan biedt het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om de verdeelsleutel aan te passen door de akte van splitsing te wijzigen.

Wijziging van de akte van splitsing is in beginsel niet mogelijk middels een besluit van de vergadering van eigenaars met een gewone meerderheid van stemmen. Op grond van artikel 5:139 BW dient het besluit tot wijziging van de akte van splitsing in beginsel met instemming van alle leden plaats te vinden. Daarnaast kan de akte van splitsing ook worden gewijzigd indien met medewerking van het bestuur 80% van alle stemmen in de VvE of een zodanig grote meerderheid als in de akte van splitsing is vastgelegd, hiermee instemt.

Artikel 2

  1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
  2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
  3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

LET OP!

In de akte van splitsing van uw VvE kan een van het van toepassing verklaarde modelreglement afwijkende bepaling zijn opgenomen. Raadpleeg daarom te allen tijde naast het modelreglement de splitsingsakte van uw VvE.

 

Dit bericht is geplaatst in Breukdeel, Rechten vve. Bookmark de permalink.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *