RELEVANTE INFO, BIJ AANKOOP APPARTEMENT.

RELEVANTE INFO, bij aankoop appartement.

  • Als u een appartement(srecht) koopt wordt u van rechtswege lid van de VvE, dit lidmaatschap kunt u niet opzeggen zolang u eigenaar bent van het appartement.
  • Tevens bent u als eigenaar verplicht om (financieel) bij te dragen aan de instandhouding van het gebouw, grond en/of de inrichting.

Met andere woorden u moet als appartementseigenaar bijdragen aan het onderhoud en beheer van gemeenschappelijke zaken/delen (wat gemeenschappelijk is, is vastgelegd in de Akte van Splitsing (AvS) en Splitsingstekening).

  • In de AvS is vastgelegd hoe het gebouw en/of grond gesplitst is in appartementsrechten. In de AvS is een Splitsingsreglement (SR) opgenomen of wordt naar een Modelreglement (MR) verwezen. Doorgaans is het SR gebaseerd op een MR welke is opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). De meest bekende MR’s zijn die van 1973, 1983, 1992 en 2006. De KNB is momenteel bezig met een nieuw MR, de opvolger van MR 2006.

Een aandachtspunt is dat uw SR kan afwijken van het MR en het SR leidend is. Dit houdt in dat u er niet van uit mag gaan dat elk SR hetzelfde is en voor elke VvE dezelfde regels gelden (waaraan de VvE, bestuurders en appartementseigenaren zich moeten houden).

De AvS is het juridisch fundament van de VvE, hieruit kan onder meer afgeleid worden hoe de gemeenschappelijke kosten onder de eigenaren verdeeld moeten worden. Hoe hoger deze kosten, des te hoger de (maandelijkse) VvE bijdrage zal zijn. Deze VvE bijdrage wordt in de volksmond vaak servicekosten of voorschotbijdrage genoemd).

Wat wordt van u als appartementseigenaar verwacht?

  • Dat u de (maandelijkse) VvE bijdrage betaalt.
  • Dat u de ALV (Algemene Ledenvergadering) bijwoont (niet verplicht).
  • Dat u zich conformeert aan ALV besluiten, ook als u het er niet mee eens bent.
  • Dat u zich houdt aan regels welke vastgelegd zijn in de AvS en/of het Huishoudelijk Reglement (HR).
  • Bij het structureel niet naleven van regels en/of het structureel niet betalen van de VvE bijdrage / boetes kan de toegang van het gebouw en van het appartement ontzegd worden van de desbetreffende eigenaar.

Wat wordt van het VvE bestuur verwacht?

  • Dat bestuurders benoemd worden door de ALV of als bestuurder zijn aangesteld in de AvS (bij nieuwbouw).
  • Dat zij een gedegen kennis van de VvE materie hebben.
  • Dat zij zich inschrijven als bestuurder bij de Kamer van Koophandel (KvK).
  • Dat zij ALV’s en bestuursvergaderingen houden (en voorbereiden).
  • Dat zij er voor zorgdraagt / er op toeziet dat de VvE conform AvS, HR en vigerende        wet- en regelgeving functioneert.
  • Dat zij er voor zorgdraagt / er op toeziet dat ALV besluiten goed worden uitgevoerd.
  • Dat zij er voor zorgdraagt / er op toeziet dat de (professionele VvE) beheerder goed functioneert.

Wat u zeker moet weten:

  • De ALV is als enige bevoegd om besluiten te nemen, niet het bestuur en/of de (professionele VvE) beheerder.
  • Elke cent die door de VvE wordt uitgegeven, moet door de ALV van te voren worden ‘goedgekeurd.’
  • Besluiten die in strijd zijn met de AvS zijn nietig.
  • U kunt eventueel een juridische procedure starten indien sprake is van een nietig of vernietigbaar besluit.
  • Het VvE bestuur heeft slechts een uitvoerende en controlerende taak en nagenoeg geen bevoegdheden.
  • Achterstallige betalingen van een appartementseigenaar worden uiteindelijk betaald door de overige (‘betalende’) eigenaren, als er niet betaald wordt door de desbetreffende eigenaar.
  • Voor wijzigingen aan of in gemeenschappelijke delen / zaken is toestemming van de ALV benodigd.
  • Het SR kan soms bepalen dat het bestuur u toestemming moet geven alvorens u uw appartement kunt gaan verhuren of u iemand bij u in laat wonen (bijvoorbeeld familie, een partner).
  • Een structurele te lage (maandelijkse) VvE bijdrage leidt uiteindelijk tot flinke extra VvE bijdragen van duizenden euro’sextra (naast de maandelijkse VvE bijdrage) per eigenaar zodra er groot onderhoud gepleegd moet worden.
  • Indien het bestuur (structureel) wanbeleid voert en/of buiten haar bevoegdheden treedt, kan de ALV het bestuur ontslaan en kan het bestuur (financieel) aansprakelijk worden gesteld indien er (financiële) schade is geleden.

Heeft uw VvE de intentie een (andere) professionele VvE beheerder aan te stellen?

Vraag dan naar referenties en bestudeer goed welke werkzaamheden de beheerder voor de VvE gaat verrichten en wat de beheervergoeding bedraagt. Staar u niet alleen blind op de beheervergoeding, bestudeer ook eventuele additionele kosten (van bijvoorbeeld een 2e

Vergadering, groot onderhoud, bestuur- en eigenaarsmutaties, facturering stookkosten, e.d.).

Kortom, voorkom dat u appels met peren vergelijkt.

ALGEMEEN

  • De VvE, haar bestuurders en/of gemachtigden zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK).
  • Vergeet niet bestuurders in- en uit te schrijven bij bestuurdersmutaties. Het bestuur kan bij (structureel) wanbeleid of als zij buiten haar bevoegdheden treedt, (financieel) aansprakelijk worden gesteld door de VvE en/of door bedrijven.
  • Er is een Huishoudelijk Reglement (HR) vastgesteld door de Algemene Ledenvergadering (ALV) (een HR is overigens niet verplicht). Inschrijving van het HR bij het Kadaster is alleen verplicht als het Modelreglement (MR) 2006 van toepassing is. Ongeacht het MR dat van toepassing is, is het raadzaam om een HR in te schrijven bij het Kadaster, zodat de VvE hier op terug kan vallen bij  juridische geschillen.

ALGEMENE LEDENVERGADERING (ALV)

De ALV wordt zodanig georganiseerd, dat wordt voldaan aan ‘ALV regels’ welke vermeld wordenin het Splitsingsreglement (SR). Bijvoorbeeld: oproepingstermijn, periode tussen de 1ste

ALV en Vergadering, e.d.

  • De presentielijst op de ALV wordt getekend door de aanwezige appartementseigenaren en door de gevolmachtigden.
  • Volmachten worden gecontroleerd op volledig- en geldigheid. Een volmacht dient schriftelijk en ondertekend te zijn, tevens dient de gevolmachtigde te aller tijde een bij name genoemd persoon te zijn.
  • Het afgeven van een volmacht mag niet in strijd zijn met het SR (soms wordt er in het SR geen mogelijkheid geboden om een volmacht af te geven of mogen bepaalde personen / bestuurders niet gemachtigd worden).

Wordt niet aan vorenstaande criteria voldaan, dan is er sprake van een nietige (ongeldige) volmacht.

  • Notulen van de vorige ALV worden vastgesteld door de ALV, bij vaststelling worden notulen ondertekend door de voorzitter van de Vergadering.
  • De ALV heeft (rechtsgeldige) besluiten genomen waarmee is voldaan aan de (eventuele) quorumeis en de benodigde stemverhouding welke vermeld worden in het SR. Indien niet voldaan is aan de quorumeis dient er een 2e Vergadering gehouden te worden conform het SR. Indien niet wordt voldaan aan de quorumeis en de ALV (toch) wordt voortgezet zijn alle besluiten die genomen worden nietig.
  • De voorzitter van de vergadering en bestuurders zijn door de ALV benoemd. Bij de eerste maal kan benoemingook in de AvS geschieden (doorgaans bij nieuwbouwprojecten). Een bestuurder of voorzittervan de Vergadering hoeft overigens geen lid van de VvE te zijn.
  • De notulen (of het ontwerp daar van) van de ALV worden binnen 2 weken verspreid aan appartementseigenaren (alleen verplicht bij het MR van 2006). Ongeacht welk MR dat van toepassing is, is het raadzaam om notulen binnen 3-4 weken te versturen nadat de ALV heeft plaatsgevonden. Hoe langer er gewacht wordt des te minder de aanwezigen zich kunnen herinneren.
  • Bij ondersplitsing voeren bestuurders van de onder-VvE het woord namens de onder-VvE, op de ALV van dehoofd-VvE. Bij stemming op de ALV van hoofd-VvE zal het bestuur niet naar eigen inzicht stemmen, maar zal haar stemmen zodanig uitbrengen dat dit representatief is voor de onder-VvE.

Voorbeeld:

De hoofd-VvE bestaat uit : onder-VvE appartementen, onder-VvE parkeren en onder-VvE winkels.

Dit betekent dat er vier VvE’s zijn en vier besturen, bestuur appartementen, bestuur parkeren, bestuur winkels en het bestuur van de hoofd-VvE gevormd door de drie vorenstaande besturen.

Bijvoorbeeld op de ALV van de hoofd-VvE moet gestemd worden over het plegen van groot onderhoud.

Dit houdt in dat elk bestuur van de onder-VvE aan haar leden gaat vragen (op de ALV van de onder-VvE) of zij ‘voor’ of ‘tegen’ het plegen van dit onderhoud zijn. Blijkt bijvoorbeeld dat de onder-VvE appartementen ‘voor’ het plegen van dit onderhoud is, dan betekent dit dat het bestuur op de ALV van de hoofd-VvE niet ‘tegen’ dit voorstel kan stemmen, dit is immers niet representatief voor de onder-VvE.

CHECK de volgende zaken

ADMINISTRATIEF / FINANCIEEL

  • De hoogten van (de maandelijkse) VvE (en extra) bijdragen worden berekend en schulden en baten worden verdeeld op basis van het aantal aan- / breukdelen conform de AvS. Alle afwijkingen van de AvS zijn nietig.
  • De exploitatiebegroting dient voor het aankomende / aangevangen boekjaar (=kalenderjaar) vastgesteld te worden door de ALV. Indien MR 2006 van toepassing is, dient de exploitatiebegroting voor het aankomende boekjaarvastgesteld te worden.
  • De ALV heeft een kascommissie (KC) / accountant / raad van Commissarissen (RvC) benoemd om de jaarrekening op correctheid (in hoofdlijnen) te controleren. De KC dient minimaal uit 2 VvE leden te bestaan die geen bestuurder zijn. Eventuele vragen aangaande de jaarrekening van het controlerende orgaan worden beantwoord door het bestuur (of de eventuele professionele VvE beheerder die vragen beantwoordt namens het bestuur).
  • Jaarlijks binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar wordt een ALV gehouden waarin de jaarrekening (bestaande uit een balans, exploitatierekening en toelichtingen) wordt vastgesteld door de ALV. De ALV is overigens niet verplicht om de jaarrekening (direct) vast te stellen indien de jaarrekening niet correct of onduidelijk is.
  • Bij vaststelling van de jaarrekening wordt de jaarrekening ondertekend door het voltallige bestuur. Nadat de jaarrekening is vastgesteld, is het bestuur niet meer (financieel) aansprakelijk (dit wordt ook ‘decharge’ genoemd’) voor het vastgestelde boekjaar, tenzij achteraf blijkt dat er grove fouten zijn gemaakt.
  • Definitieve VvE bijdragen die na een periode van 6 maanden niet zijn voldaan worden omgeslagen over andere appartementseigenaren. Dit betekent dat appartementseigenaren die ‘op tijd betalen’ opdraaien voor de achterstallige betalingen. Om dit te voorkomen is het raadzaam een goed en actief incassobeleid te voeren.
  • De voorzitter van de Vergadering en een appartementseigenaar dienen benoemd te worden door de ALV om over gelden van het reservefonds te beschikken. Een bestuurder of professionele VvE beheerder is niet (zelfstandig) bevoegd het reservefonds aan te spreken, zonder toestemming van hen.
  • Uit de praktijk blijkt dat het bovenstaande  ‘twee-handtekeningensysteem’ nog (te) weinig wordt toegepast. Dit is een gemiste kans, het doel van dit systeem is de kans op fraude te verkleinen / voorkomen.
  • Alle bankrekeningen van de VvE staan te aller tijde op naam van de VvE. Het is voorgekomen (en komt helaas nog steeds voor) dat de bankrekeningen van VvE niet op naam stonden van de VvE. Als deze bijvoorbeeld op naam staan van de penningmeester of de professionele VvE beheerder en er gebeurt ‘iets’ met hen (schulden of een faillissement) dan is de VvE haar gelden kwijt.
  • (Spaar)gelden van de VvE zijn zodanig verdeeld dat zij aanspraak kan maken op het depositogarantie- stelsel bij eventueel faillissement van haar bank(en) (dit is niet verplicht, doch raadzaam).

Het depositogarantiestelsel

houdt in dat bedragen tot € 100.000,- gegarandeerd worden door De Nederlandsche Bank (DNB).

Een aandachtspunt is dat de garantie tot € 100.000,- geldt per rekeninghouder en per bankvergunning. Heeft de VvE bijvoorbeeld € 100.000,- ondergebracht bij Robeco en € 100.000,- bij de Rabobank, dan keert de DNB maar € 100.000,- uit als beide banken failliet zouden gaan, daar beide banken gebruik maken van dezelfde bankvergunning. Hierdoor loopt de VvE veel geld mis. Om dit te voorkomen is het raadzaam om goed te controleren of haar banken gebruik maken van dezelfde bankvergunning.

Belastingaangifte

Voor de belastingaangifte dienen appartementseigenaren het aandeel in het (eigen) vermogen van de VvE op te geven in box 3 (sparen en beleggen). Dit aandeel (een bedrag) wordt berekend op basis van het aantal aan- /breukdelen die een appartementseigenaar heeft.

Wordt er in 2017 aangifte gedaan voor het jaar 2016, dan dient er gekeken te worden naar het eigen vermogen dat op de balans vermeld staat op 31 december 2015.

Bron Auteur: Hendrik Timmer

Dit bericht is geplaatst in Kopen appartementsrecht. Bookmark de permalink.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *