Een appartement met een tuin

Datum 02 / 07 / 2020
Door Sabine Schultze Rijsenbeek advocaten

Bij een appartement op de begane grond kan een tuin behoren. In veel gevallen wil de eigenaar daar optimaal gebruik van maken door het plaatsen van een tuinhuis, blokhut of schuur. Wat mag een eigenaar of gebruiker wel en niet volgens de modelreglementen?

In alle modelreglementen (MR) zijn bepalingen opgenomen over de privégedeelten die bestemd zijn tot tuin én bepalingen over de op- aan- of (bij-) onderbouw.

In artikel 15 lid 3 MR 1973, artikel 22 lid 3 MR 1983/1992, artikel 31 lid 3 MR 2006 en artikel 33.3 MR 2017 is bepaald dat het niet is toegestaan zonder toestemming van de vergadering van eigenaars in de tuin voorwerpen en bouwsels te plaatsen, zoals caravans, boten, schuurtjes, bergingen etc.

De achterliggende gedachte van deze bepaling is om te voorkomen dat andere eigenaars hinder ondervinden door het plaatsen van voorwerpen en/of bouwsels. De opgenomen opsomming in de modelreglementen van verboden voorwerpen in de tuin is geen limitatieve opsomming. In lijn hiermee kan ook de plaatsing van bijvoorbeeld een tuinhuis, blokhut of schuur als voorwerp worden gezien.

Wel moet een eigenaar zijn tuin aanleggen en onderhouden. Sinds het MR 1992 vallen hieronder ook het herstel, de vernieuwing en de vervanging van erfafscheidingen en schuren. En vanaf MR 2006 horen hierbij ook de bergruimten.

Echter, ‘vernieuwing’ houdt niet in dat de eigenaar zonder toestemming van de vergadering van eigenaars in de tuin een schuur o.i.d. mag plaatsen. Bedoeld wordt dat, indien die schuur er is, hij tot onderhoud daarvan is gehouden. Het is dus de VvE die bepaalt, of een eigenaar in de tuin een schuur o.i.d. mag bouwen.

Daarnaast geldt op grond van artikel 6 MR 1973 en artikel 13 MR 1983/1992 dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering van eigenaars is verboden. Het is dan een interpretatiekwestie of het plaatsen van een tuinhuis, schuur o.i.d. die niet áán maar náást het gebouw komt te staan, dan een opbouw betreft.

Vanaf MR 2006 is het rijtje uitgebreid en wordt ook de bijbouw genoemd (artikel 22 lid 3 MR 2006 en artikel 24 lid 2 MR 2017). Uit de rechtspraak volgt dat deze bepaling in beginsel geldt voor zowel binnen als buiten de begrenzingen van het privégedeelte.

Toch is niet altijd even duidelijk of een tuinhuis, schuur o.i.d. nu een op-, aan-, onder- of bijbouw is. Daarom is het voor zowel de eigenaar als voor het bestuur raadzaam om tijdig met elkaar in overleg te treden over dit onderwerp. Als het bestuur denkt dat er toestemming nodig is dan zal dit als agendapunt ter vergadering moeten komen zodat de eigenaars hierover kunnen stemmen.

Indien de toestemming niet wordt verleend staat de weg naar de rechter open en komt het erop aan of de vergadering toestemming op terechte gronden heeft onthouden dan wel of verwijdering van een al geplaatst bouwsel of object kan worden gevorderd.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Sabine Schultze

Geplaatst in Kopen appartementsrecht, Rechten vve, Splitsingsreglement, Vergadering | Een reactie plaatsen

VvE en woonoverlast stappenplan.

Vve 010 heeft een mooi stappenplan voor woningoverlast. Ook bruikbaar bij uw VvE?

Lees hier meer

Geplaatst in Bestuur en leden, Informatie leden, Normen en waarde, Overlast | Een reactie plaatsen

Het UBO-register echt in werking?

Door: Sjoerd Yntema op 22 juli 2020 leestijd 3 minuten

Op 7 juli 2020 is bekend geworden dat het UBO-register op 27 september 2020 in de lucht zal zijn. Dit register wordt beheerd door de Kamer van Koophandel en beoogt de zogenaamde UBO’s (Ultimate Beneficial Owners) van juridische entiteiten in kaart te brengen. Deze blog bespreekt de inhoud van deze wet en de gevolgen van de inwerkingtreding voor bedrijven en particulieren.

Het wetsvoorstel

Na een lange aanloopfase met veel debat over de inhoud van de wet, zijn op 7 juli 2020 de implementatiewet en het inwerkingtredingsbesluit in het Staatsblad gepubliceerd. Hoewel de wet dus pas op 27 september 2020 in werking zal treden, zijn een deel van de verplichtingen al op 8 juli van kracht geworden. Zo bestaat er voor rechtspersonen nu de verplichting om informatie over hun UBO’s te verzamelen en bij te houden en moeten stichtingen bepaalde uitkeringen bijhouden.

Het UBO-register

Het UBO-register bevat de gegevens van de uiteindelijke belanghebbenden achter rechtspersonen. Op deze manier wordt het inzichtelijk wie er uiteindelijk de feitelijke macht heeft bij in het handelsregister van de Kamer van Koophandel ingeschreven juridische entiteiten, zoals bv’s, nv’s, stichtingen en verenigingen. Het UBO-register vindt zijn oorsprong in de WWFT (Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme) en heeft dan ook tot doel het tegengaan van financieel-economische criminaliteit. Alle EU-lidstaten moeten een dergelijk register instellen. Een deel van de in het register opgenomen gegevens zal openbaar worden.

Wie heeft er inzicht in het UBO-register

Voor wat betreft het openbare gedeelte van het register geldt dat iedereen straks voor € 2,50 inzicht kan krijgen in de volgende gegevens van de UBO:

  1. de naam;
  2. het geboorteland en geboortejaar;
  3. de nationaliteit;
  4. het land van verblijf; en
  5. de aard en de omvang van het economisch belang gehouden door de UBO.

Daarbij kunnen enkele bevoegde autoriteiten het UBO-register gebruiken om onderzoek te doen naar verdachte geldstromen. Deze autoriteiten krijgen meer gegevens tot hun beschikking.

Wat betekent dit voor u?

De Kamer van Koophandel stuurt u een verzoek om over te gaan tot registratie. Na 27 september 2020 krijgt uw juridische entiteit 18 maanden de tijd om aan dit verzoek te voldoen. Indien u op dat moment niet geregistreerd bent, zal de Kamer van Koophandel dit doorgeven aan het Bureau Economische Handhaving, dat maatregelen zal treffen.

Bij de oprichting van nieuwe entiteiten bestaat na 27 september 2020 de verplichting om een UBO in te schrijven in het register. Zonder het doorgeven van een UBO zal het vanaf dat moment niet langer mogelijk zijn de inschrijving te voltooien. Het niet of onjuist inschrijven van een UBO kan leiden tot bestuurs- of strafrechtelijke sancties.

Verplichtingen voor Stichtingen

Voor stichtingen is op 8 juli jl. artikel 2:290 BW in werking getreden. Dit artikel bepaalt dat een stichting alle begunstigden die een uitkering van 25% of minder van de uitgekeerde bedragen in een bepaald boekjaar krijgen, in een register moet opnemen. Dit is een belangrijke verplichting, omdat deze in verband staat met artikel 2:10 BW, dat bij niet-naleving ernstige gevolgen voor bestuurders in faillissement kan hebben.

Advocaat Ondernemingsrecht

Onze advocaten ondernemingsrecht adviseren u graag over de gevolgen van deze wet voor uw entiteit en de daaraan verbonden onderneming. Ook voor vragen over het identificeren, het registeren of het wijzigen van de UBO’s, alsmede over het doen van een verzoek aan de Kamer van Koophandel tot het afschermen van UBO informatie kunt u contact opnemen.

Geplaatst in Banken, Bestuur, Overheid, UBO | Een reactie plaatsen

Banken zien VvE niet zitten!!!!

VvE en geld stallen bij banken!!! Steeds ingewikkelder Google naar vastgoedmarkt.nl

Geplaatst in Banken, Media, Overheid, Reservefonds, UBO | Een reactie plaatsen

Stormschade reageer snel Om op een efficiënte en nauwkeurige manier een stormschade te melden bij de verzekeringsmaatschappij van uw VvE, kunt u het volgende stappenplan volgen.
– Handel direct.
Het is van belang om na schade direct te handelen. Verwijder loshangende takken of zet de omgeving af. Als er dakpannen los liggen, zullen deze weggehaald of vastgezet moeten worden. Zijn er ramen gebroken? Dan is het wellicht verstandig om deze dicht te maken. Ook moet u losliggend of loszittend glas verwijderen. Met andere woorden: voorkom verdere schade. Dit alles natuurlijk wel altijd met uw eigen veiligheid voorop: breng uzelf niet in gevaar en knap alleen de klussen op die u veilig kunt uitvoeren.
Veel verzekeringsmaatschappijen kunnen hiermee helpen: de maatschappij kan zelf een calamiteitendienst oproepen om eerste hulp na schade te verlenen. Voor hulp en advies kunt u contact opnemen met uw verzekeringsmaatschappij.
– Leg de schade vast en meld deze.
Probeer zoveel mogelijk duidelijke foto’s te maken van de schade en de oorzaak van de schade. Op deze manier hoeft u achteraf geen discussie aan te gaan over schade die wel of niet is ontstaan. Zoek vervolgens contact met uw verzekeringsmaatschappij om de schade te melden. Dit kan op verschillende manieren: via een formulier, via een website of telefonisch. Elke maatschappij hanteert een andere werkwijze, dus zorg dat u weet hoe dit bij uw verzekering geregeld is. Informeer ook bij uw verzekeringsmaatschappij of zij van plan zijn een zogenaamde expertise uit te voeren, of dat u al over kunt gaan tot het opknappen van de geleden schade. In het geval van een expertise stuurt de maatschappij een schade-expert. Deze controleert, naast de oorzaak van de schade, de omvang van de schade en stelt daarbij vast wat het maximum bedrag is dat de maatschappij uit zal keren.
– Vraag offertes aan.
Vraag eventueel offertes op voor het herstel van de schade. Indien de verzekeringsmaatschappij een uitkering doet in natura is het opvragen van offertes meestal niet nodig. De maatschappij laat dan bijvoorbeeld direct een kapotte ruit vervangen.
– Laat de oorzaak en omvang van de schade controleren.
Zoals gezegd kan de verzekeringsmaatschappij in bepaalde gevallen een schade-expert sturen. Deze expert doet dus onderzoek naar de aard, oorzaak en omvang van de schade. De omvang van de schade zal de expert bepalen op basis van de waarde van een object. Bij een repareerbare schade zal de omvang van de schade worden bepaald op basis van de reparatiekosten. Wanneer reparatie niet meer mogelijk of economisch niet verantwoord is dan zal de schade op basis van totaalverlies worden afgewikkeld. Meestal wordt bij totaalverlies de dagwaarde vóór de schade minus de dagwaarde ná de schade uitgekeerd. De expert stelt een rapport op waarin hij zijn bevindingen vermeld. Op basis van dit rapport zal de verzekeraar de uitkeringsplicht beoordelen.
Soms kunt u vinden dat dit vastgestelde bedrag te laag is om de schade te kunnen herstellen: in dat geval kunt u een contra-expert inschakelen. Deze geeft een second opinion van het werk van de schade-expert.
– Laat schade herstellen en dien een factuur in.
De VvE kan opdracht geven om de schade te herstellen, mits het akkoord van de verzekeringsmaatschappij op zak is. Betaal vervolgens de verkregen factuur en dien deze in bij uw verzekeringsmaatschappij.

Dit stappenplan is natuurlijk afhankelijk van de aard en omvang van de schade. Sommige stappen kunnen in bepaalde situaties in een andere volgorde doorlopen worden of geheel overgeslagen worden. Elke situatie is uniek, dus laat u goed informeren wat de beste manier is om schade vergoed te krijgen.

Voorkom schade

Het is natuurlijk prettig dat er zoiets bestaat als een verzekering bij stormschade. Toch is het slim om stormschade zoveel mogelijk te voorkomen. Wat kunt u doen?
– Het is verstandig om een stevig zeil te bewaren. Dit kunt u gebruiken om bij nood iets af te dekken, zodat u verdere schade kunt voorkomen.
– Controleer regelmatig, in ieder geval wanneer er een storm op komst is, of de goten en afvoeren leeg zijn. Verstopte goten en afvoeren veroorzaken snel lekkage.
– Haal plantenbakken en potten die aan balkons hangen weg. Zet ze binnen of op de vloer van het balkon tegen het pand aan. Haal een dakterras zoveel mogelijk leeg en zet meubilair vast.
– Verwijder dode of afgebroken takken aan bomen tijdig, in ieder geval als er storm op komst is. Laat oude en verrotte bomen op tijd verwijderen.
– Houd ramen en deuren van uw appartement dicht en controleer of de ramen en deuren van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals het trappenhuis en de entree, gesloten zijn. Controleer ook of zonneschermen en rolluiken goed bevestigd en ingeklapt of dichtgedaan zijn.
– Kijk of dakpannen en daklood niet los liggen of verschoven zijn. Controleer bij platte daken of het grind gelijkmatig verdeeld is: grind rolt vaak weg uit de hoeken van uw dak, waardoor het dak op die plekken kan beschadigen.

Geplaatst op door Webmaster | Een reactie plaatsen

Verduurzamen voor arm en rijk?!?

Marco van Dalfsen: “Energietransitie vergroot de kloof tussen arm en rijk”

Maarten van der Schaaf en Pépé Smit | 20 april 2020 | 

Mensen die zelf kunnen investeren in de verduurzaming van hun huis krijgen duizenden euro’s isolatiesubsidie. Mensen met weinig geld krijgen een tochtstrip. “Onacceptabel”, vindt Marco van Dalfsen. “Laten we de energietransitie aangrijpen om energie-armoede aan te pakken.”

Marco van Dalfsen adviseerde gemeenten jarenlang over de manier waarop ze hun burgers kunnen stimuleren om energie te besparen in huis. Steeds vaker merkte hij dat de boodschap van gemeenten – ‘energie besparen is goed voor het milieu, uw huis én uw portemonnee’ – niet aankwam bij mensen die hun maandelijkse energierekening niet of nauwelijks kunnen betalen. Dat zijn er nogal wat: ruim 650.000 huishoudens, berekende onderzoeksbureau Ecorys in november 2019. Volgens Van Dalfsen, nu adviseur sociale energietransitie bij architectenbureau KAW, zijn het er een stuk meer. “Volgens de officiële definitie leef je in energie-armoede wanneer je 10 procent van je inkomen besteedt aan je energierekening. Maar er is ook verborgen energie-armoede; mensen die hun verwarming simpelweg uitzetten, omdat ze de rekening niet kunnen betalen.”

Hoeveel Nederlanders leven er volgens u in energie-armoede?
“Ik schat dat het om 1 miljoen huishoudens gaat.”

Wat betekent het om in energie-armoede te leven?
“Mensen zitten letterlijk in de kou. Ze zijn vaak werkloos, hebben schulden. Ze kunnen niet volwaardig deelnemen aan de samenleving. Bij die mensen moet je dus niet aankomen met de boodschap dat ze energie moeten besparen, want er vált nauwelijks energie te besparen. Ze hebben juist behoefte aan meer energie: aan een warm huis vooral. Daarom pleit ik voor het recht op energie.”

Pardon? We moeten toch juist massaal energie besparen?
“Dat klopt, maar het recht op energie zou het uitgangspunt moeten zijn bij de energietransitie. Nu zegt minister Wiebes dat de energietransitie ‘woonlastenneutraal’ zal uitpakken voor mensen met een kleine beurs. Dat wil zeggen dat ze geen hogere energierekening zullen krijgen. Maar mensen die energieverbruik mijden, schieten hier niets mee op – die hebben al een lage energierekening. Het wordt hoog tijd dat we de energietransitie gaan promoten met een aantrekkelijk verhaal: een gezond huis voor alle Nederlanders.”

Hoe ziet u dat in de praktijk voor zich, zo’n recht op energie?
“Net zoals de WOZ-waarde van ieder huis invloed heeft op de hoogte van de riool- en de afvalstoffenheffing, moeten we per type huis en huishouden een standaard energieverbruik vaststellen. Mensen die daar structureel onder zitten, krijgen energietoeslag. Je kunt dat natuurlijk ook omdraaien: mensen die structureel meer energie gebruiken, betalen extra belasting over hun energieverbruik. Zo kan je verspilling tegengaan. Die tweede stap, extra belasting heffen voor verspillers, zouden we wat mij betreft pas moeten nemen nadat we een CO2-belasting hebben ingevoerd voor bedrijven. Het lijkt me onwenselijk dat burgers wel extra betalen, terwijl we de grootverbruikers van energie niet extra belasten.”

Hoe gaan we die energietoeslag betalen? De energietransitie gaat al miljarden kosten…
“Naar schatting 1 miljoen huishoudens zouden in aanmerking komen voor zo’n energietoeslag. Laten we zeggen dat zij op jaarbasis 500 euro energietoeslag krijgen, dan kost dat de schatkist een half miljard. Momenteel stort de overheid jaarlijks 4,5 miljard euro energiebelasting terug aan ieder huishouden (de heffingskorting, een vast bedrag per huishouden – red.]. We zouden dat geld ook kunnen gebruiken voor het bekostigen van energietoeslag voor mensen die dat nodig hebben. Herverdeling via de energiebelasting dus. Dan kunnen we nog steeds 4 miljard verdelen onder de rest van de bevolking.”

Is 500 euro per huishouden per jaar voldoende om energie-armoede in Nederland aan te pakken?
“Nee. We moeten ervoor zorgen dat ieder huishouden in Nederland zijn huis energiezuiniger kan maken, zonder dat ze hierdoor hogere woonlasten krijgen of risicovolle schulden moeten aangaan. Dan sla je echt twee vliegen in één klap: alle huizen in Nederland worden energiezuiniger en mensen met een laag inkomen zitten er warmpjes bij zonder dat hun energierekening hen in de armoede drukt. Daarnaast pleit ik ervoor dat de Nibud-leenregels worden aangepast voor huizen met een slecht energielabel. Voor een huis met een F-label kun je dan bijvoorbeeld slechts een hypotheeklening krijgen van 90 procent van de vraagprijs. ”

Op die manier wordt het moeilijker voor mensen met weinig geld om een eigen huis te kopen. Zo’n regel vergroot de kloof tussen arm en rijk toch ook?
“De Nibud-leenregels zijn ingesteld om consumenten te beschermen. Dat gebeurt nu onvoldoende. Mensen kopen een lek huis en raken in de financiële problemen doordat hun energierekening enorm hoog is. Op die manier zorgt het bezit van een eigen huis helemaal niet voor toegenomen welvaart.”

De overheid heeft eind 2019 80 miljoen euro uitgetrokken voor de Reductie Regeling Energie om mensen te helpen hun huis beter te isoleren. Levert dat mensen die in armoede leven een warmer huis op en besparen we daarmee ook energie?
“De regeling draagt bij aan energiebesparing, maar het vergroot ook de kloof tussen arm en rijk. Ga maar na. In 200 gemeenten komen straks energiecoaches over de vloer bij mensen met een smalle beurs. Zij gaan helpen met bespaartips en zullen tochtstrips en brievenbusborstels aanbrengen.“Mensen die niet kunnen investeren in isolatie van hun huis zien de energierekening stijgen door hogere gasprijzen. Daar kan geen tochtstrip tegenop”

Hartstikke mooi, maar de 90 euro per huishouden die ter beschikking is gesteld, staat niet in verhouding tot de subsidies die beschikbaar zijn voor mensen die zelf investeren in de isolatie van hun huis. Dat kan oplopen tot 10.000 euro per huishouden. Daardoor gaat hun energierekening omlaag en stijgt de waarde van hun huis, terwijl mensen die niet zelf kunnen investeren in de isolatie van hun huis hun energierekening zien stijgen door de hogere gasprijzen. Daar kan geen energiecoach en tochtstrip tegenop.”

Iedereen heeft het over de kosten van de energietransitie, u over het recht op energie. Voelt u zich een roepende in de woestijn?
“Geenszins. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in een rapport uit 2016 zelf gewaarschuwd dat de tweedeling in de maatschappij kan toenemen door de energietransitie. Zij pleiten weliswaar niet voor het recht op energie, zoals ik, maar wel voor gratis stroom voor minder draagkrachtige groepen.”

Geplaatst in Duurzaam, Milieu, Normen en waarde, Overheid | Een reactie plaatsen

Je appartement verzekeren en eigenaarsbelang???

Als je een appartement hebt hoef je geen eigen opstalverzekering af te sluiten. Daar moet de vereniging van eigenaars (vve) voor zorgen. Maar wat als die niet actief is? Of als jouw appartement een stuk luxer is dan gemiddeld?

Rien Meijer, Expert Geld & Verzekering 23 mei 2019

  1. Geen actieve VvE, geen opstalverzekering
  2. Activeren
  3. Luxer appartement dan gemiddeld
  1. Je eigenaarsbelang meeverzekeren
  2. Het belang van alle eigenaren verzekeren
  3. Overzicht eigenaarsbelang inboedelverzekering

Geen actieve VvE, geen opstalverzekering

Als een appartementencomplex geen actieve vereniging van eigenaars (vve) heeft, dan is er waarschijnlijk ook geen woonhuis- of opstalverzekering afgesloten voor het gebouw. Met alle risico’s van dien. Daarbij eisen hypotheekverstrekkers een opstalverzekering.

Activeren

Woon je in zo’n complex, dan adviseren we alles in het werk te stellen om de vve te activeren. Lukt dat niet, dan zit er niets anders op dan een opstalverzekering voor je eigen appartement af te sluiten. Bij ongeveer de helft van de aanbieders van woonverzekeringen kun je zo’n losse opstalverzekering afsluiten. Kies een polis met een appartementenclausule. Die vergoedt ook schade door toedoen van de buren.

Luxer appartement dan gemiddeld

Stel: via de vve is een opstalverzekering afgesloten en het appartementencomplex brandt uit. De uitkering van de opstalverzekering is gebaseerd op de gemiddelde herbouwwaarde van de appartementen, zoals die bij oplevering van toepassing was. Heb jij een luxere woning, bijvoorbeeld met een chique badkamer of een glazen schuifpui naar het balkon, dan krijg je dus te weinig vergoed.

Je eigenaarsbelang meeverzekeren

Om dit gat te dichten, bieden veel verzekeraars de mogelijkheid om het zogenoemde eigenaarsbelang mee te verzekeren op de inboedelverzekering. Je krijgt daarmee een aanvullende uitkering voor de extra’s die je hebt aangebracht aan je appartement.

Het belang van alle eigenaren verzekeren

Het kan ook zijn dat je vve ervoor kiest het belang van álle eigenaren mee te verzekeren, tegen een premietoeslag. Een aantal verzekeraars biedt deze optie. Dit betekent dat de eigenaren van een eenvoudig appartement meebetalen aan het verzekeren van de luxe badkamer en keuken van hun buren. Voordeel van deze constructie is dat er 1 verzekeraar is. Je krijgt bij schade dus niet te maken met verzekeraars die naar elkaar wijzen.

Overzicht eigenaarsbelang inboedelverzekering

In de tabel zie je het volgende:

  • Standaarddekking: is een eigenarenbelang standaard opgenomen in de inboedelverzekering? En zo ja, voor hoeveel?
  • Maximale dekking: voor welk bedrag kan het eigenarenbelang maximaal worden verzekerd?
     
Geplaatst in Eigenaarsbelang, Evaluatie, Verzekert | Een reactie plaatsen

Co melders plaatsen we zo, advies Brandweer Nederland.

CO melders plaatsen kijk naar dit advies van de brandweer.

Hier het advies. Lees hier meer

Geplaatst in Brandgevaar, CO gevaar | Een reactie plaatsen

Veel slimme meters werken niet goed?!?

Nieuws 17 december 2019 7 Veel slimme meters in Nederlandse woningen werken niet goed. Bij zo’n “2 tot 6 procent” van de huishoudens met een slimme meter krijgen energiebedrijven Vattenfall en Eneco geen energiedata doorgestuurd. Dat meldt het Financieele Dagblad. … Lees verder

Meer galerijen | Een reactie plaatsen

Zonne stroom en redelijk terugvergoeding volgens ACM.

In 2005 schreef de ACM dit over redelijke terug verdien tijd aanschaf PV installatie Lees meer in dit document ACM

Geplaatst in Duurzaam, Energie belastingen, Milieu, Overheid, Warmte systemen, Zonne energie | Een reactie plaatsen