VvE oké toch niet helemaal oké !

Geplaatst op 15 juli 2019 door Webmaster

Er wordt vaak gesproken over de zin en/of onzin van het SKW certificaat.
Naast het SKW certificaat is er echter ook het VVE oké label voor zowel VVE beheerders als VVE’s.

Grote vraag is dus, zou het VVE oké label wél de garantie bieden dat een beheerder kennis heeft van de wet- en regelgeving en daar ook naar handelt in het belang van de VvE én de individuele eigenaren?

Onze nieuwe beheerder is voorzien van een dergelijk VvE oké certificaat en onlangs was onze eerste jaarvergadering met de nieuwe beheerder.
en ja hoor, het overbekende “privacy” spook kwam ook in deze vergadering weer ter sprake.
Waar wij voorheen via de vergaderstukken inzage hadden in de debiteurenlijst, gaat deze beheerder het in het vervolg anders doen.
Te weten, enkel nog kennisgeving van een gezamenlijke voor- of achterstand van de leden om de zogenaamde privacy te beschermen.
Juist de jaarrekening is de aangewezen plaats waar iedere eigenaar inzage behoort te krijgen in de gehele financiële situatie van de VvE waaronder ook de individuele bijdragen.
En met de woorden van de kantonrechter “… Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.”
Opmerkelijk hierbij is dat de beheerder aangaf dat ook “de software” (geen Twinq) één en ander niet mogelijk zou maken.
Dus…. de beheerder en de software gaan bepalen welke informatie de individuele eigenaar te zien krijgen?

Ander punt bij de jaarrekening was het exploitatie overschot.
Dat bedrag werd zonder enige stemming in de ALV door de beheerder toebedeeld aan het reservefonds.
Terwijl MR 1992 art. 3 lid 4 daar toch overduidelijk in is “… Indien over enig boekjaar de voorschotbijdragen, als bedoeld in artikel 5 tweede lid, de definitieve bijdragen te boven gaan, zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.

Dus NIET de beheerder, en dus NIET de voorzitter van de vergadering bepalen wat er met het exploitatieoverschot dient te gebeuren !

Conclusie, óók het VVE oké label is absoluut géén garantie dat de VvE en/of de VVE-beheerder gaat functioneren conform de wet- en regelgeving binnen de VvE.

Lees verder →

Geplaatst in Bestuur en leden, Evaluatie | Een reactie plaatsen

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering voor- en nadelen.

Geplaatst op 30 juni 2019 door Webmaster

VVE bestuurders en verzekeringen?

Een VVE Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is cruciaal voor de bestuurder omdat deze privé aangesproken worden voor financiële risico’s verbonden aan de VVE. Gezien de toenemende juridisering van de samenleving en de complexiteit van zaken rondom de VVE zijn deskundige verzekeringsmaatschappijen een belangrijk element. Wij hebben hieronder een paar zaken op een rij gezet om even langs te lopen en te kijken welke elementen voor uw VVE het meest van toepassing zijn. Met speciale aandacht voor de VVE Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

Als u bestuurder bent – of wordt – bij een vereniging of stichting, gaan uw gedachten over het algemeen uit naar hoe u de functie wilt vervullen. U zult niet meteen stilstaan bij uw persoonlijke aansprakelijkheid. In principe is de vereniging of stichting aansprakelijk voor de schulden die worden gemaakt. Toch kan het gebeuren dat u als bestuurder aansprakelijk wordt gesteld. Zo’n persoonlijke aansprakelijkstelling zal te maken hebben met het niet behoorlijk vervullen van uw taak als bestuurder. Bij een aansprakelijkheidstelling is het niet relevant of u voor uw bestuursfunctie wordt betaald!

Onbehoorlijk bestuur
In Artikel 2:9 van het Burgerlijk Wetboek is de aansprakelijkheid van bestuurders vastgelegd. In beginsel is de aansprakelijkheid voor bestuurders van profit en non-profit rechtspersonen gelijk. De anti-misbruikwetgeving, welke een verzwaring van de bestuurdersaansprakelijkheid met zich meebrengt, is echter niet van toepassing op niet-commerciële verenigingen en stichtingen. De grens tussen commerciële en niet-commerciële verenigingen en stichtingen wordt gevormd door de vennootschapsbelastingplicht.

Artikel 2:9 verplicht bestuurders tot het voeren van ‘behoorlijk bestuur’ over de rechtspersoon. Het is niet mogelijk een sluitende definitie te geven van behoorlijk bestuur. Dit begrip wordt namelijk ingevuld door jurisprudentie, literatuur en actuele ontwikkelingen.

Voorbeelden van (kennelijk) onbehoorlijk bestuur zijn:Niet (tijdig) informeren van toezichthouders over ontwikkelingen die voor hen van belang zijn. Verwaarlozen van de kredietbewaking. Niet voldoen aan in een subsidie gestelde eisen, waardoor een ontvangen subsidie wordt teruggevorderd. Onvoldoende deskundigheid of besluiteloosheid, zoals het niet aanvragen van faillisement terwijl duidelijk is of behoort te zijn dat de verplichtingen niet meer kunnen worden nagekomen.

Oorzaken
In de praktijk blijkt het niet voldoen aan de boekhoudplicht een belangrijke oorzaak van persoonlijke aansprakelijkheid: een vereniging of stichting moet te allen tijde inzicht kunnen geven in de financiële positie. Ook fusies en splitsingen kunnen hiertoe aanleiding zijn, vanwege de vele betrokken belangen en de hoeveelheid beslissingen in een kort tijdsbestek. Daarnaast worden veel aansprakelijkheidsclaims ingesteld naar aanleiding van het faillissement van de vereniging of stichting.

Toezichthouders
De aansprakelijkheid van toezichthouders vloeit voort uit hun hoofdtaken advisering en toezicht. Deze taken zijn de laatste jaren verschoven van een passieve rol naar een steeds actievere rol als betrokken en daadkrachtige adviseurs en toezichthouders van het bestuur.

Intern en extern
De bestuurder heeft te maken met zowel een interne als externe aansprakelijkheid:

Interne aansprakelijkheid.
Betreft de aansprakelijkheid jegens de rechtspersoon. Bestuurders en toezichthouders hebben een verplichting naar de vereniging of stichting tot een behoorlijke vervulling van de aan hen opgedragen taak. Indien de bestuurder hierin tekortschiet, kan de vereniging of stichting (of de curator) een beroep doen op Artikel 2:9 BW.

Externe aansprakelijkheid.
Een rechtspersoon kan in het maatschappelijk verkeer ook onzorgvuldig handelen naar derden (subsidieverstrekkers, contractspartners, werknemers etc.) toe. Naast de vereniging of stichting kunt u dan aansprakelijk zijn voor bijvoorbeeld het niet nakomen van een overeenkomst of door onrechtmatig handelen (onrechtmatige daad).
U kunt aansprakelijk gesteld worden wanneer u de schadeveroorzakende handeling had kunnen voorkomen én u valt aan te rekenen dat u dit niet heeft gedaan.

Hoofdelijk en collectief
Voor bestuurstaken geldt een collectieve verantwoordelijkheid en voor alle bestuurders een hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat betekent dat u als individuele bestuurder aansprakelijk kunt worden gesteld voor de volledige schade die voortvloeit uit fouten van u én uw medebestuurders.

Welke situaties kunnen leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid van een bestuurder

Hieronder worden situaties genoemd die kunnen leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders en toezichthouders. Deze lijst is gebaseerd op aanspraken die in de praktijk regelmatig hebben plaatsgevonden. Dit is echter geen limitatieve opsomming. Het is afhankelijk van de specifieke, individuele situatie of een claim door de rechter wordt toegewezen c.q. of er dekking is op de verzekering.

Ten aanzien van de boekhouding: Nalaten een boekhouding bij te houden, Niet of te laat opmaken van de jaarrekening en nalaten te zorgen voor de eventuele publicatie, In het jaarverslag een misleidende voorstelling geven van de positie van de vereniging/stichting.Het zonder behoorlijke voorbereiding nemen van beslissingen met verregaande financiële consequenties, zonder aandacht te besteden aan het behoorlijk op schrift stellen van gemaakte afspraken.Het aangaan van voor de rechtspersoon nadelige verplichtingen terwijl een faillissement op korte termijn niet ondenkbaar is.Het verwaarlozen van de kredietbewaking.In situaties van dreigende betalingsonmacht crediteuren van de rechtspersoon selectief betalen.Het negeren van tegenstrijdige belangen van een bestuurder – zakelijk of privé.Het niet of niet op tijd informeren van toezichthouders over ontwikkelingen die voor hen van belang zijn.Handelen in strijd met het doel van de rechtspersoon zoals genoemd in de statuten.Onvoldoende deskundigheid of besluiteloosheid van bestuurders. Zoals het niet aanvragen van het faillissement van de rechtspersoon, terwijl duidelijk is of behoort te zijn dat de rechtspersoon de verplichtingen niet meer kan nakomen.Het verstrekken van financieringen aan derden, bestuurders of aandeelhouders zonder daarvoor zekerheid te vragen.Het aangaan van verplichtingen waarvan bekend is of bekend moet zijn dat de rechtspersoon ze niet kan nakomen.Zwart’ontvangen en ‘zwart’ betalen van bedragen (incl. lonen).Ongerechtvaardigde persoonlijke verrijking.Het niet voldoen aan de in een subsidie gestelde eisen, waardoor een ontvangen subsidie wordt teruggevorderd.Geen reservering maken voor een (voorzienbare) naheffing van vennootschapsbelasting

Lees meer over dit onderwerp

Geplaatst in Verzekering, Verzekert | Een reactie plaatsen

Behoort vervanging van het sleutelplan tot onderhoud?

Geplaatst op 9 juni 2019 door Webmaster

Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten

Behoort vervanging van het sleutelplan tot onderhoud?

Onlangs heeft het Gerechtshof Amsterdam zich uitgelaten over de vraag of vervanging van een sleutelplan ten behoeve van het appartementencomplex moet worden gezien als een “buiten het onderhoud vallende uitgave” in de zin van artikel 38 lid 5 Model Splitsingsreglement 1992. De consequentie daarvan zou zijn dat een besluit tot vervanging van het sleutelplan dient te worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid en dat conform artikel 38 lid 7 Model Splitsingsreglement 1992 een extra voorschotbijdrage dient te worden bepaald door de vergadering van eigenaars.

Het Hof neemt als uitgangspunt dat de cilinders en daarmee ook de daarop passende sleutels tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex behoren. Daarnaast verwerpt het Hof de stelling dat een sleutelplan c.q. vervanging van het sleutelplan niet tot het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten kan worden gerekend.

Dat betekent dus dat vervanging van het sleutelplan moet worden gezien als onderhoud en dat het besluit tot vervanging van het sleutelplan met een gewone meerderheid door de vergadering van eigenaars kan worden genomen. In de onderhavige kwestie werd uiteindelijk het door de vergadering genomen besluit tot vervanging van het sleutelplan alsnog vernietigd vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Ten onrechte was de vergadering van eigenaars voorgehouden dat de sleutels bijgemaakt konden worden zonder het tonen van de sleutel, op basis van enkel het sleutelnummer. Er bestond geen verschil in de situatie zoals die bestond voor het eindigen van het sleutelplan en daarna, zodat de vergadering in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen om het sleutelplan te vervangen

Geplaatst in Beleidsdocument., Groot onderhoud, Veiligheid, VvE Veiligheid | Een reactie plaatsen

Tips voor VVE bij verhuur!?

Geplaatst op 8 juni 2019 door Webmaster

https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/woning-verhuren/Tips-v o or-VvE.pdf

Geplaatst in Overlast, Risico, Veiligheid | Een reactie plaatsen

Individuele VVE verzekering appartementen 2019

Geplaatst op 16 mei 2019 door Webmaster

1 december 2018 gepubliceerd door Gerrit-Jan Doorneweerd.

Zo’n 30 procent van alle eigen woningen in Nederland bestaat uit appartementen. Wanneer een gebouw is gesplitst in appartementen, is er automatisch sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE wordt geacht zorg te dragen voor het verzekeren van het gebouw. Maar soms is dit niet goed geregeld. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een inactieve ofwel een ‘slapende’ VvE. Dan is een individuele VVE verzekering een oplossing.

Individuele VVE verzekering

De individuele appartementseigenaar heeft dan geen andere keuze dan om zelf een individuele VVE verzekering voor zijn ‘losse’ appartement af te sluiten. Veel verzekeraars bieden deze mogelijkheid ook aan. Er wordt dan een individuele VVE verzekering (opstalverzekering) opgemaakt waarop de clausule individueel appartementsrecht van toepassing is. De gebruikelijke premietoeslag op zo’n individuele VVE verzekering is in deze situatie 25 procent.

Individueel appartementsrecht

Bij deze individuele VVE verzekering oplossing denkt de appartementseigenaar wellicht dat hij goed verzekerd is en zich geen zorgen hoeft te maken. Niets is echter minder waar. De betreffende clausule op de individuele VVE verzekering regelt een aantal zaken, te weten:

Er wordt dekking geboden voor schade aan het gebouw. De verzekeraar zal het deel van de schade uitkeren waar de individuele appartementseigenaar voor aangesproken kan worden op basis van de akte van splitsing. Wanneer de appartementseigenaar voor 1/3 mede-eigenaar is van het gebouw, zal de verzekeraar dus 1/3 van de schade uitkeren. Er wordt meebetaald aan de vergoeding voor de schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer de uitkering een bepaald bedrag te boven gaat, vindt er overleg plaats met alle eigenaren over de wijze waarop dit moet worden uitgekeerd.
Dekking voor schade aan het eigen appartement. Ook wanneer de andere appartementseigenaren niet (goed) verzekerd zijn wordt de schade aan het eigen appartement vergoed.

Al met al lijkt het alsof het op deze manier allemaal goed geregeld is maar het gaat mis bij de vergoeding van de schade aan het gebouw wanneer een of meer andere appartementseigenaren zich niet goed hebben verzekerd.

Voorbeeld individuele VVE verzekering

Een gebouw is gesplitst in vier appartementen. Er is sprake van een slapende VvE en er is geen opstalverzekering voor het hele gebouw. De individuele eigenaren hebben allemaal een eigen individuele VVE verzekering gesloten. Eén van de appartementseigenaren is zijn baan kwijt geraakt en verkeert al enige tijd in geldzorgen. Hij heeft betalingsachterstand opgelopen op zijn verzekeringspremie en de verzekeraar heeft de dekking opgezegd. In het bovenste appartement ontstaat brand door een vlam in de pan waarbij de gehele keuken schade oploopt, maar waarbij ook het dak van het gebouw ernstig beschadigd raakt. De eigenaar van het topappartement hoeft zich geen zorgen te maken over de schade aan het eigen appartement, daar is hij goed voor verzekerd. Maar het dak valt onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De schade aan het dak wordt daarom door de betreffende verzekeraar slechts voor ¼ vergoed. De overige ¾ moet bij de (verzekeraars van) de overige appartementseigenaren vandaan komen. Nu één van de verzekeraars de dekking heeft opgezegd, zal er niet genoeg uitgekeerd worden om het dak te repareren. De onverzekerde appartementseigenaar zou moeten opdraaien voor de rest van de reparatiekosten maar gezien zijn situatie zal dat waarschijnlijk niet lukken.

Let op correct risicoadres

Uit het voorbeeld van deze individuele VVE verzekering blijkt dat het zelf verzekeren van losse appartementen kan leiden tot vervelende situaties. Het heeft verreweg de voorkeur om het gebouw als één geheel te verzekeren. Maar ook dan zijn er aandachtspunten. Zo is het belangrijk dat het volledige risicoadres op de verzekering vermeld wordt, zodat duidelijk is welke appartementen er allemaal tot de VvE behoren.

Verbeteringen eigen woning via inboedelverzekering

Daarnaast moet er aandacht besteed worden aan de eventuele aangebrachte verbeteringen aan het gebouw. Sommige appartementseigenaren zullen een dure keuken en/ of badkamer hebben, terwijl anderen het heel eenvoudig hebben gehouden. Als de verbeteringen (het zogenaamde ‘eigenarenbelang’) meeverzekerd moeten worden, is dit een aandachtspunt bij de bepaling van de verzekerde som, en ook voor de verdeelsleutel van de premie onder de gezamenlijke eigenaren. Als het eigenarenbelang niet meeverzekerd wordt dan zullen de individuele eigenaren hier zelf iets voor moeten regelen. Veel verzekeraars bieden de mogelijkheid om eigenarenbelang mee te verzekeren op een inboedelverzekering of op een aparte polis.

Appartementen Clausule

Als laatste is het belangrijk dat op de gebouwenverzekering polis de “Appartementenclausule” wordt geplaatst. Hier meer informatie. Bij een individuele VVE verzekering kan een schade afgewezen worden wanneer deze bijvoorbeeld opzettelijk is veroorzaakt door de verzekeringnemer. Bij een gebouwenverzekering met de appartementenclausule zal een schade die is veroorzaakt door één van de eigenaren, altijd eerst vergoed worden. Eventueel wordt de uitgekeerde schade later -naar rato- verhaald op de betreffende eigenaar. Op deze manier zijn de andere appartementseigenaren in ieder geval schadeloos gesteld, en is ook de schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw volledig vergoed. Het verzekeren van het gebouw als één geheel heeft daarom altijd de voorkeur

Geplaatst in Kopen appartementsrecht, Rechten vve, Risico, Splitsingsreglement, Verzekert | Een reactie plaatsen

VvE en verstopte riool systeem

Geplaatst op 14 mei 2019 door Webmaster

Wat mag je niet door de gootsteen of wc spoelen? Datum 26-03-2019

Heb jij ook weleens soep die niet meer goed is, of zure melk? Veel mensen gebruiken hun wc of gootsteen als afvalbak. Alles wat je door de wc of gootsteen wegspoelt eindigt uiteindelijk in het riool.

Van de 3697 ondervraagde Radar testpanelleden gooit bijna 29 procent weleens vochtig toiletpapier in de wc. Kook- en eetresten spoelt ruim 13 procent het riool in. Plukken haar, tampons, maandverband en resten van medicijnen of schoonmaakmiddelen worden door een enkeling ook weggespoeld. Overige antwoorden over wat in de wc of gootsteen eindigt: appelmoes, vocht van augurken, losse theebladeren, pastasaus, kattenvoer en afgeknipte nagels.

Wat spoel jij behalve water, (af)wasmiddel, urine, ontlasting en gewoon toiletpapier door het riool?

29 % Vochtig toiletpapier

13 %Kook-/etensresten

2.7 % Afval (stoffer en blik legen, plukken haar)

1.24 % Tampons/maandverband

1.24 % Resten van medicijnen/ chemische (schoonmaak) middelen

0.76 % Verfresten

0.51 % Lenzen

0.27 % Condooms

0.16 % Lege wc-rolletjes

0.16 % Luiers

61 % Niets van bovenstaand

Het is belangrijk dat riolen niet verstopt raken en er geen schadelijke stoffen in belanden. Het zuiveren van rioolwater is namelijk milieubelastend en kost geld en energie. Wist je dat een Nederlander gemiddeld 3,5 kilo afval in het riool spoelt per jaar?

Waar kun jij rekening mee houden?

Een beetje zure melk, of andere dranken en vloeibare restjes mag je gewoon via de gootsteen wegspoelen. Stukjes eten of yoghurt horen echter niet thuis in het riool. Wil je groentesoep of pastasaus weggooien? Gebruik dan een zeef om de etensresten uit de soep te halen. Het vloeibare gedeelte spoel je dan weg en de rest gooi je in de prullenbak.

Koffiedik en theebladeren gooi je ook in de afvalbak.

Veel mensen gebruiken wc als afvalbak voor etensresten

Vochtig toiletpapier

Tegenwoordig kun je speciaal biologische afbreekbaar vochtig toiletpapier kopen. Op sommige verpakkingen staat dat je de vochtige doekjes in de wc kunt wegspoelen omdat ze makkelijk afbreekbaar zijn. Dat is nog niet onderzocht en het is altijd het beste om vochtig toiletpapier niet in de wc te doen. Alle andere doekjes, zoals babydoekjes en schoonmaakdoekjes horen ook niet thuis in de wc-pot.

Frituurvet

Vloeibaar vet zoals bak- en frituurvet mag je nooit wegspoelen in de wc of gootsteen. Doe je dat wel dan kan het vet stollen en aan rioolbuizen plakken. De rioolbuis wordt hierdoor steeds smaller en slibt uiteindelijk dicht.

Frituurvet en bakolie weggooien: spoel ook kleine restjes niet door

Medicijnen

Heb je medicijnen over die je niet meer gebruikt? Meestal kun je die weer inleveren bij je apotheek. Zo niet, dan kun je medicatie inleveren bij de milieustraat. Het is erg lastig om medicijnresten uit het water te zuiveren, gooi ze daarom niet in het toilet of gootsteen.

In de Verenigde Staten loost vijftien tot twintig procent van de mensen hun contactlenzen in de wc of douche. Het plastic in de lenzen kan breken in kleine stukjes microplastic wat schadelijk is voor het milieu. Lenzen horen bij het restafval.

Terpetine en verf

Chemicaliën zoals terpentine, zoutzuur en verf zijn ook slecht voor het riool. Het valt onder klein chemisch afval dat je in de milieustraat moet inleveren.

Risico’s van verstopte rioolbuizen

Zo’n verstopte riool buis kan veel vervelende dingen veroorzaken, zoals overstromingen en stank. Als het veel regent kunnen de straten blank komen te staan vanwege verstopte rioolbuizen. Het vieze rioolwater kan dan zelfs in sloten en kanalen eindigen. Dat kan leiden tot vervuiling en vissensterfte.

Je eigen gootsteen en toilet kunnen overigens ook verstopt raken als je er verkeerde dingen in weggooit.

In het kort

Gebruik je wc en gootsteen alleen voor toiletpapier, urine, ontlasting en niet-schadelijke vloeibare producten.

Bron: Milieu Centraal / Rijksoverheid / NOS

Geplaatst in Milieu, Verstopping | Een reactie plaatsen

Bliksemstart voor de VvE Zonnecoach

Geplaatst op 20 april 2019 door Webmaster

15 maart 2019

Nu beschikbaar in heel Nederland

De VvE Zonnecoach heeft een geweldig eerste jaar achter de rug. De bewoners van 68 VvE’s stemden afgelopen jaar met de hulp van de VvE Zonnecoach voor de aanschaf van zonnepanelen. En nog eens 165 VvE’s zijn op weg naar een positief besluit.

De VvE Zonnecoach is de eerste onafhankelijke, deskundige en persoonlijke begeleider van VvE’s die zonnepanelen willen. Aanvankelijk was deze dienst gratis beschikbaar binnen het werkgebied van netbeheerder Enexis. Het aantal aanvragen liep echter zo snel op dat besloten werd om de begeleiding tegen kostprijs in heel Nederland aan te bieden. Deze stap is nodig om de komende jaren verder te kunnen groeien.

4.845 panelen

De heer K. Klont van VVE Notoaristuunen VvE Zonnecoach Richard Hesling bekijken de nieuwe -installatie met 136 zonnepanelen.

Bij de genoemde 68 VvE’s komen in totaal 4.845 zonnepanelen op de daken te liggen. Die panelen samen zorgen voor een CO2-reductie van 655.000 kilogram per jaar. Een van deze VvE’s is Notoaristuun in Grootegast, waar vorige week een zonne-installatie is opgeleverd met 136 zonnepanelen van 285 wattpiek: 40 van deze panelen produceren stroom voor de VvE zelf, de rest is verdeeld over twaalf appartementen.

Begeleiding of adviesrapport

Vanaf nu kunnen VvE’s kiezen voor de volgende begeleidingsmogelijkheden:

1. Een uitgebreid adviesrapport, compleet met legplan, businesscase en antwoorden op de meest gestelde vragen. Dit adviesrapport kost € 350,- inclusief BTW.

2. Na het adviesrapport kan de VvE door naar het begeleidingstraject waarin we de eigenaren informeren en raadplegen. Dit traject zorgt voor een gedragen voorstel voor de ledenvergadering. Voor dit traject betaalt de VvE € 800,- inclusief BTW. Dit onderdeel is alleen te bestellen als u al een adviesrapport van de VvE Zonnecoach hebt.

3. De laatste fase is de leveranciersselectie. Hiervoor stellen we een bestek op dat u aan verschillende leverancierskunt toesturen. Hun offertes beoordelen we met onze offertematrix. Zo krijgen we de best mogelijke vergelijking. Dit onderdeel kost € 350,- en is alleen te bestellen als u ook een adviesrapport heeft laten maken.

4. Natuurlijk is het ook mogelijk om het hele begeleidingstraject af te nemen voor € 1.500,- inclusief BTW. Dit traject duurt maximaal een half jaar en bestaat uit drie delen: een adviesrapport, de besluitvorming en de leveranciersselectie van een leverancier.

Bron VvE Centraal

Geplaatst in Duurzaam, Milieu, Nul op de meter | Een reactie plaatsen

Ventilatie woningen?!?

Geplaatst op 20 april 2019 door Webmaster

Hoe kan ik mijn huis ventileren?

Om uw huis goed te ventileren moet u dag en nacht voldoende ventilatieroosters en klepraampjes openzetten. Ventileer vooral na het koken, douchen en slapen. Alleen luchten (zoals de ramen korte tijd openzetten) is niet genoeg. Na een half uurtje is de frisse lucht namelijk verdwenen en hopen vocht en stoffen zich weer op in de woning.

Waarom ventileren

Elke dag produceren bewoners, huisdieren en planten vocht in een huis. Daarnaast vervuilen kookluchtjes, rook en allergie opwekkende stoffen de lucht. Door te ventileren wordt de vochtige en vervuilde lucht afgevoerd naar buiten. Is uw woning goed geïsoleerd, dan is het extra belangrijk om goed te ventileren.

Ziek door slechte ventilatie

Onvoldoende ventilatie veroorzaakt schimmels en huisstofmijt. Dit kan leiden tot gezondheidsklachten, zoals benauwdheid, hoesten, vermoeidheid, hoofdpijn, uitdroging of chronische verkoudheid. Het zorgt ook voor meer last van astma en allergieën. Verder is de kans op een koolmonoxidevergiftiging groter in een slecht geventileerde ruimte.

Heeft u gezondheidsklachten? En denkt u dat het komt door uw woning? Neem dan contact op met uw huisarts of de GGD. De GGD kan u adviseren bij het verbeteren van het binnenmilieu in uw woning.

Tips voor een goed binnenklimaat

Naast goed ventileren kunt u de volgende maatregelen nemen om het klimaat in uw woning te verbeteren:

goede zonwering aanbrengen;
verwarmingsketel, geiser en ventilatie goed onderhouden;
oude open geisers of cv vervangen door toestellen met een afvoer naar buiten;
vloerbedekking en gordijnen goed schoonhouden;
tijdens en na koken, douchen of verf werkzaamheden extra ventileren;
binnenshuis niet roken;
vochtproblemen aanpakken;
open haard alleen stoken met daarvoor geschikt droog hout;
geen motorvoertuig stallen in een garage of schuur die direct grenst aan uw woning en geen aparte ventilatie heeft;
een babykamer niet vlak voor de geboorte van de baby verven en inrichten.

Ook ventileren bij luchtvervuiling

Ook als u in een buurt met veel luchtvervuiling woont is het beter om te ventileren. De binnenlucht is namelijk bijna altijd vuiler dan de buitenlucht. Woont u aan een drukke weg, open dan vooral de ramen die niet op de weg uitkijken.

Bron lees meer…

Geplaatst in Milieu, Overheid, Overlast | Een reactie plaatsen

Warmtepomp weetjes

Geplaatst op 9 april 2019 door Webmaster

Beste lezer

Warmte in huis een hot item voor huizen bezitters.

Meer weten …….

Geplaatst in Duurzaam, Milieu, Nul op de meter, Warmte systemen | Een reactie plaatsen

Ik ben lid van de VvE: wat nu?

Geplaatst op 5 maart 2019 door Webmaster

GELD&GOEDOmdat je als appartementseigenaar een pand met anderen deelt, ben je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars. Wat heb je daar eigenlijk aan? Vijf vragen en antwoorden over de VvE.Merlijn van Dijk 14-03-18, 14:00

Wie een huis koopt, heeft zijn eigen grond en regelt zijn eigen zaken. Simpel. Voor appartementseigenaren ligt dat net wat anders. De grond waarop je woont, moet je immers delen met andere bewoners en soms wat winkeliers. Met elkaar vorm je een Vereniging van Eigenaars (VvE).

1. Hoe werkt dat, een VvE?

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren die samen bijvoorbeeld een flat bewonen. Belangrijkste taak van de vereniging is het regelen van het onderhoud aan gemeenschappelijke delen van een pand. Dat is niet onbelangrijk. De waarde van een gebouw hangt natuurlijk nauw samen met de staat ervan.

,,Wie een appartement koopt in een gebouw met meerdere appartementseigenaren, zit automatisch bij een VvE’’, zegt Robert van Ewijk van Nederlandvve.nl. Zijn organisatie verstrekt online informatie over VvE’s. Alle flatgebouwen in Nederland, waarin meerdere appartementseigenaren wonen, hebben dus een VvE. Nederland ligt bezaait met de verenigingen. Volgens Van Ewijk zijn het er inmiddels meer dan 145.000.

Zo’n VvE bestaat uit het bestuur (met de functies van voorzitter, secretaris en penningmeester), de kascommissie en natuurlijk de leden. Elk jaar stelt het bestuur van de vereniging een begroting op. Tijdens een ledenvergadering legt het bestuur zijn begroting voor aan alle leden. Die mogen er over stemmen.

2. Waar valt dan over te stemmen?

Stemmen de leden een begroting weg, dan moet het bestuur terug naar de tekentafelRobert van Ewijk, Nederlandvve.nl

De vereniging regelt drie zaken: periodiek onderhoud, een reservefonds voor groot onderhoud en verzekeringen. Periodiek onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes dat bijvoorbeeld de schoonmaker en de glazenwasser doen, wordt betaald uit het potje van de VvE. Ieder lid betaalt elke maand een bedrag om dat potje te vullen.

Een ander potje wordt maandelijks gevuld met een reserve voor groot onderhoud. De VvE regelt dat bijvoorbeeld daken, gevels en liften in goede staat zijn en blijven. Om dat te financieren sparen eigenaren samen geld in een zogeheten reservefonds. Sinds 2018 geldt dat VvE’s dat fonds met minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van hun pand moeten vullen.

Voor VvE’s die dat niet willen, is er een alternatief. Ze mogen ook een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) opstellen. Van Ewijk: ,,Daarin staat specifiek wat voor groot onderhoud de komende jaren noodzakelijk is en wat dat gaat kosten. Dat is wel zo duidelijk.’’ VvE-leden vullen het reservefonds dan op basis van de voorspelde onderhoudskosten uit de MJOP.

De VvE regelt ook collectieve verzekeringen. Daarvan zijn er twee verplicht: een opstal- en een aansprakelijkheidsverzekering. Als bij een flinke herfststorm de pannen van het dak waaien, dekt de opstalverzekering de reparatie van het dak. Als zo’n dakpan bovenop een auto landt, vergoedt de aansprakelijkheidsverzekering de schade aan de auto.

Alle bovenstaande uitgaven komen de meeste appartementseigenaren vermoedelijk wel bekend voor, alleen zijn die vaak samengevoegd onder de noemer ‘servicekosten’, die maandelijks moeten worden betaald.

3. Over welke bedragen praten we dan?

Dat hangt van een aantal zaken af. ,,Als eerste gaat het om de luxe van een complex’’, zegt van Ewijk. ,,Een nieuwe flat met meerdere liften, zwembaden en sauna’s heeft natuurlijk hogere onderhoudskosten dan een oud flatje met alleen een gemeenschappelijk trappenhuis.’’

Daarnaast is de splitsingsakte van belang. Van Ewijk: ,,Elke vereniging heeft een splitsingsakte. Die is opgemaakt door een notaris. Daarin staat voor elk appartement hoe groot het aandeel van die woning in de servicekosten is.’’ Een groter en duurder appartement is in de regel goed voor een groter deel van de servicekosten. Volgens de online bank KNAB variëren de servicekosten van enkele tientjes per maand tot bedragen ver boven de 100 euro.

4. Wat nou als je die servicekosten te hoog vindt?

Tijdens de jaarlijkse vergadering van de VvE mogen alle leden stemmen over de begroting van het aankomende jaar. Dan kan het best voorkomen dat de leden in meerderheid een begroting wegstemmen, omdat ze hem bijvoorbeeld te hoog vinden. Van Ewijk: ,,Op dat moment moet het bestuur met een nieuwe begroting komen. Dat kan ter plekke gebeuren, maar soms moet een bestuur terug naar de ‘tekentafel’.’’

Uiteindelijk besluiten de leden gezamenlijk over de begroting. Voor een eventueel tekort kan het bestuur niet aansprakelijk worden gesteld. Van Ewijk: ,,De hele vereniging is verantwoordelijk voor de begroting.’’ Een eenzame tegenstemmer die dat tekort al van ver zag aankomen, heeft dus pech.

5. Wie richt bij nieuwbouw de VvE op?

Wie een appartement in een nieuwbouwflat koopt, hoeft niet zijn eigen VvE op te richten. ,,Dat doet de notaris al’’, legt Van Ewijk uit. ,,Die maakt dan ook meteen de splitsingsakte.’’ Daar hoeven bewoners zich dus geen zorgen over te maken.

Toch moeten ze ook zelf in actie komen. ,,Bij nieuwbouw moet de vereniging nog geactiveerd worden. Een of meerdere bewoners moeten initiatief nemen, een vergadering organiseren. Er moet worden gepraat over de begroting en verzekeringen moeten worden afgesloten.’’ Uiteindelijk benoemen de VvE-leden een bestuur.

Voor wie dat allemaal te ingewikkeld of te veel werk vindt, is er een alternatief. Diverse bedrijven bieden aan het beheer van de VvE over te nemen. Maar dat zorgt natuurlijk wel voor extra hoge servicekosten.

De hoogte van die extra kosten hangt weer van een aantal zaken af. Het ligt er maar net aan hoeveel taken een VvE beheerder overneemt. Gaat het alleen om de administratie? Of om het hele pakket? De omvang van de VvE telt ook mee. Hoe groter het aantal appartementen, des te hoger de kosten.

Geplaatst in Kopen appartementsrecht, MJOB, MJOP, Rechten vve, Servicekosten, Splitsingsreglement, Veiligheid | Een reactie plaatsen