Het COT wordt regelmatig geconfronteerd met discussies tussen opdrachtgevers en schildersbedrijven over de teleurstellende staat waarin het schilderwerk (in de staalwereld: de conservering) zich bevindt. Voor opdrachtgevers bestaat de teleurstelling dan uit het feit dat het schilderwerk toch (veel) sneller gebreken is gaan vertonen dan op basis van garantie-afspraken werd voorspeld. Opdrachtgevers zoals particulieren, VvE’s, vastgoedeigenaren e.d. kiezen in veel gevallen voor een stuk zekerheid bij het laten uitvoeren van schilderwerk. Bij het voorspiegelen van fantastische garantieperioden van 8 of zelfs 10 jaar bij het toepassen van bepaalde verfproducten, zijn keuzes dan ook snel gemaakt. Het gebruik van revolutionaire verfproducten zullen de onderhoudstermijnen en kosten immers aanzienlijk gaan drukken. Meerjarenbegrotingen worden enthousiast bijgesteld, in technisch en financieel opzicht gaan we er een stuk op vooruit!
Van waar dan de teleurstelling ? Verffabrikanten gaan soms erg ver om hun producten onder de aandacht te brengen. Veranderingen in samenstellingen – of van etiketten – gaan volgens opgave veelal gepaard met nog betere en duurzamere prestaties. Maar is dat ook zo? Het lijkt erop dat verffabrikanten daar toch niet helemaal zeker van zijn. Bij het bestuderen van allerlei omschreven voorwaarden of verwijzingen naar andere voorwaarden blijkt dat die fenomenale levensduur en kwaliteit toch wel heel erg wordt gekoppeld aan allerlei uitgangspunten.
Eén van de meest gehanteerde uitgangspunten daarmee worden erg veel garantieaanspraken afgewezen
Is het periodiek reinigen van het schilderwerk.
Ondanks de ongelofelijk toegenomen kwaliteit van de aangeprezen verfproducten moeten deze wel periodiek worden gereinigd, 3 tot 5 x per jaar.
Schade aan het schilderwerk door onvoldoende reiniging valt namelijk niet onder de garantie.
Zelfs in geval van schade waarbij de opdrachtgever wel regelmatig heeft gereinigd, worden soms ook het toegepaste reinigingsmiddel en/of het reinigingsbedrijf (is het bedrijf wel gecertificeerd?) ter discussie gesteld.
Het 3 tot 5 x jaarlijks reinigen van het schilderwerk – op staal: de conservering – leidt tot verregaande bijkomende kosten.
Ook de bereikbaarheid en daarmee gepaard gaande kosten maken deze jaarlijks verplichte reinigingsrituelen niet al te realistisch.
Waar is die goede oude tijd (en verf?) dat je verf kon toepassen die niet jaarlijks meerdere malen gereinigd hoefde te worden om de kwaliteit te garanderen?
Als onafhankelijke instantie keurt het COT in het laboratorium onder andere verfproducten. Uit testen is gebleken dat sommige in bouwmarkten verkrijgbare doe-het-zelf producten vergelijkbaar presteren als professionele verfproducten. De kwaliteit en duurzaamheid van het schilderwerk is uiteraard wel afhankelijk van de kwaliteit van het toegepaste verfproduct, maar wordt veel meer bepaald door onder andere de kwaliteit en detaillering van de ondergrond, omgeving- en weersinvloeden, kwaliteit van uitvoering enz.
In de “kleine lettertjes” van de garantievoorwaarden wordt het belang van deze aspecten wel aangehaald maar deze worden blijkbaar alleen erg belangrijk in geval van een schadeclaim.
Opdrachtgevers: laten zich soms verblinden en verleiden door gepropagandeerde garantietermijnen en rekenen zich (te) rijk.
Teleurstellingen over “garanties tot aan de voordeur” leveren dan de nodige discussies en irritaties op.
Er wordt dan uitdrukkelijk gewezen op de in het klein omschreven voorwaarden of verwijzingen, de schilder heeft het toch niet helemaal goed gedaan of had toch beter moeten weten, het project ligt te dicht bij de kust of wordt industrieel belast enz.
Door de verfleverancier opgegeven garanties zijn dan ook geen toegevoegde waarden. Met alle weinig realistische voorwaarden en uitsluitingen kunnen vrijwel alle claims makkelijk vanachter een bureau worden afgewezen.
Van schildersbedrijven zouden realistischere garanties verwacht mogen worden. Het schilderwerk op bijvoorbeeld een sterk weerbelaste dakkapel zal nu eenmaal sneller degraderen dan het schilderwerk op een beschut gelegen kozijn.
Een vakman weet dat en zou dat ook duidelijk moeten maken, een verfleverancier heeft hij of zij daar niet voor nodig.
Blind varen op adviseurs en Verffabrikanten is dit geld verbrassen voor wat?!?
Glansgarant klinkt uitmuntend is het dat ook? Als dit zaligmakend zou zijn waarom biedt men dit niet gelijk aan bij de offerte aanvraag verven? Waarom is men niet transparant voor de kosten? omdat dit niet kan! Kan garantie dan wel? Neen! Cot geeft dit uitsluitingen duidelijk aan.
Ervaringsvoorval.
VVE kozijnen slecht geschilderd verf laat los na 2 jaar.
Entoen: Veel geschuif van schilder naar verfleverancier en weer terug en Vve zit daartussen wat te doen? Verf kan 10 jaar mee schermt men bij de grote firma,s in dit geval verfleverancier. Schilder heeft zijn werk niet goed gedaan? Beweerd verfleverancier en zo zit je als VvE in spagaat.
Schilder wil wel maar niet voor niets en verfleverancier wil wel maar niet voor niks en geeft korting op verf. Maar wie betaald de rekening de VvE.
Garantie mooie kreet maar dekt het de lading? Zal dit bij glansgarant anders zijn ? Schilders is verzekerd van een vast bedrag per jaar dat is zijn garantie ! Wat is de VvE garantie bij problemen, voor ons als VvE !?
Uw energierekening bestaat voor een aanzienlijk deel uit overheidsheffingen.
Zo betaalt u energiebelasting en Opslag Duurzame Energie (ODE). Daarnaast betaalt u 21% btw over alle leveringskosten, netbeheerkosten én over de overheidsheffingen. Ook over de energiebelasting wordt dus 21% btw berekend.
Hoeveel energiebelasting betaalt u in 2019 per kubieke meter gas en per kilowattuur stroom?
Welk deel van de energierekening is belasting?
De totale energierekening over 2018 bestond voor 45,2 procent uit belastingen. In 2016 was dat 44 procent en het jaar daarvoor 40 procent.
Naar verwachting bestaat de totale energienota over 2019 voor 46,7% uit belastingen.
In 2019 opnieuw forse verhoging energiebelasting gas
Voor 2019 verhoogt het kabinet de belasting op aardgas opnieuw fors: met 4 cent per kubieke meter. De energiebelasting op elektriciteit gaat licht omlaag. Dit doet de overheid om de tarieven van de energiebelasting beter in verhouding te brengen tot de CO2-uitstoot. Per saldo wordt bij gemiddeld verbruik de energiebelasting flink hoger.
Energiebelasting en Opslag Duurzame Energie
Energiebelasting en Opslag Duurzame Energie zijn overheidsheffingen die u betaalt over elke kWh stroom of m³ gas die u verbruikt. In 1996 werd de energiebelasting voor het eerst ingevoerd om verbruikers te stimuleren zuinig en bewust met energie om te gaan. In januari 2013 is de wet Opslag Duurzame Energie aangenomen om de uitgaven te dekken ter stimulering van duurzame energie.
U betaalt deze belastingen aan uw energieleverancier die ze weer afdraagt aan de Belastingdienst.
Vermindering energiebelasting
De overheid ziet een deel van het energieverbruik als basisbehoefte. Elk huishouden heeft een bepaalde hoeveelheid gas en elektriciteit nodig, hierover hoeft u geen belasting te betalen. De energiebelasting wordt daarom verminderd met een vast bedrag per elektriciteitsaansluiting per jaar, dat wordt verrekend via uw energierekening. De vermindering wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld en geldt alleen voor onroerende zaken met een verblijfsfunctie.
Betaalt u in een jaar minder energiebelasting dan het bedrag van de belastingvermindering? Dan krijgt u toch de volledige belastingvermindering.
Dit geldt ook bij groene stroom.
Verhuist u binnen de verbruiksperiode van een jaar?
Dan wordt de belastingvermindering naar evenredigheid berekend.
Per 1 januari 2018 bedroeg de vermindering energiebelasting € 373,33.
Per 1 januari 2019 daalt de vermindering naar € 311,62. Dat betekent dat u 61,71 euro minder terug krijgt.
Hieronder een overzicht van de energiebelastingen vanaf 2008, inclusief btw.
Energiebelasting en vermindering energiebelasting (heffingskorting) 2008 t/m 2019
* Per 1 januari 2013 is de eerste schijf (0-5000 m³) en de tweede schijf (5000-170.000 m³) van de energiebelasting voor gas samengevoegd en vervolgens is het tarief voor de nieuwe eerste schijf verhoogd.
Tarieven Opslag Duurzame Energie 2013 – 2019
Waarom zie ik een gemiddelde prijs op mijn jaarrekening?
Uw jaarrekening loopt vaak niet precies van 1 januari tot en met 31 december, maar bijvoorbeeld van 1 april 2018 tot en met 31 maart 2019. U ziet dan op uw energierekening een gemiddelde prijs voor de energiebelasting. Van 1 april 2018 tot en met 31 december 2018 betaalt u het tarief van 2018, voor de periode in 2019 betaalt u het tarief van 2019.
Waarom heft de overheid belasting over het energieverbruik?
Energieverbruik kan leiden tot het opraken van fossiele brandstoffen, uitstoot van broeikasgassen en verzuring. Daarom heft de overheid belasting over het energieverbruik. Hierdoor wordt energie duurder en zullen verbruikers er naar verwachting bewuster en zuiniger mee omgaan.
Moet ik deze belasting betalen als ik zelf elektriciteit opwek?
Deze belasting is ook van toepassing als u zelf elektriciteit opwekt. Over het netto verbruik betaalt u energiebelasting, btw, het leverings- en het netwerktarief. Het netto verbruik is de gebruikte energie min de teruggeleverde stroom. Voor meer informatie kunt u terecht bij de Belastingdienst of uw energiebedrijf.
Voor wie geldt een verlaagd energiebelastingtarief?
Er geldt een verlaagd energiebelastingtarief voor lokaal duurzaam opgewekte elektriciteit. Als een coöperatie of een vereniging van eigenaren duurzame elektriciteit opwekt en levert aan haar leden, hebben de leden onder voorwaarden recht op dit lagere tarief. Een van de voorwaarden is dat de coöperatie of de vereniging van eigenaren een aanwijzing van de Belastingdienst heeft. Deze kan aangevraagd worden bij Belastingdienst/kantoor Arnhem.
Waaraan wordt de energiebelasting besteed?
Een klein deel van het geld dat de overheid ‘int’ met de energiebelasting-heffing wordt besteed aan het stimuleren van duurzame energiebronnen. Verreweg het grootste deel wordt onder andere via belastingverlaging teruggesluisd naar de betalende verbruiker.
Waarom is het belastingtarief voor groene en grijze stroom nu even hoog?
Op 1 januari 2005 is het verlaagde belastingtarief voor groene stroom komen te vervallen. In plaats van het stimuleren van de vraag naar groene stroom, wordt het produceren van groene stroom bevorderd. De overheid hoopt dat energiebedrijven daardoor meer groene stroom gaan produceren, wat uiteindelijk weer beter is voor het milieu. De prijs van groene stroom blijft naar verwachting concurrerend met die van grijze stroom.
Wat houdt vermindering energiebelasting (heffingskorting) in?
Elk huishouden heeft een bepaalde hoeveelheid gas en elektriciteit minimaal nodig, hiervoor hoeft u geen belasting te betalen. De energiebelasting wordt daarom verminderd met een vast bedrag per elektriciteitsaansluiting per jaar. Uw elektriciteitsleverancier betaalt u deze korting door middel van een aftrekpost op uw energienota.
U krijgt dit wanneer iemand woont of werkt op het adres waarvoor u energie aanvraagt en ook daadwerkelijk stroom wordt verbruikt. In de ‘energiewereld’ betekent dit dat u een stroomaansluiting heeft met een verblijfsfunctie. Voorbeelden van locaties met een verblijfsfunctie zijn woonhuizen, vakantiehuisjes, fabrieken, kantoren, scholen, kerken,land- en tuinbouwbedrijven en clubgebouwen. Ook is er een verblijfsfunctie als de woning tijdelijk leegstand (bijvoorbeeld bij verhuizing) of als u de woning verhuurt. Garageboxen, trappenhuizen en riolen hebben géén verblijfsfunctie.
Klik op de afbeelding voor een vergroting
Over welke tarieven moet ik btw betalen?
Zoals over bijna alle producten betalen consumenten ook over energie 21% btw. Energieleveranciers en netbeheerders brengen deze btw bij u in rekening en dragen deze vervolgens af aan de belastingdienst. Er wordt ook btw geheven over deze belasting. Bij energie geldt dus dat bij u over de gehele rekening btw geheven wordt.
Veel VvE’s houden zich bezig met verduurzaming van het appartementengebouw. Denk bijvoorbeeld aan zonnepanelen, isolatiemaatregelen en/of een warmtepomp. Naast alle financiële en technische vraagstukken bij het proces tot verduurzaming, is ook van belang dat de besluitvorming hiertoe op de juiste wijze plaatsvindt.
Omdat de werkzaamheden en kosten tot verduurzaming niet onder het reguliere onderhoud van het appartementengebouw vallen, gelden hiervoor in de regel aanvullende besluitvorming eisen. Verduurzamingsprojecten gaan immers vaak gepaard met hoge kosten en ingrijpende verbouwingen.
Zo geldt meestal een (verhoogd) quorum en is een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Tevens moet in die gevallen direct tot een extra bijdrage worden besloten.
Ten slotte dient de VvE bij het aanspreken van het reservefonds de daarvoor geldende bepalingen in acht te nemen.
Om ervoor te zorgen dat de besluitvorming op de juiste manier plaatsvindt, leest u in het volgende schema op welke wijze de besluitvorming binnen uw VvE dient plaats te vinden op basis van de Modelreglementen. Let wel, in de splitsingsakte kunnen afwijkende bepalingen zijn opgenomen.
Indien het quorum van twee/derde niet gehaald wordt tijdens de eerste vergadering, dan bieden alle Modelreglementen de mogelijkheid voor een zogeheten tweede vergadering van eigenaars. Op deze tweede vergadering kunnen besluiten worden genomen, ongeacht het aantal aanwezige en vertegenwoordigde stemmen.
Let wel, de voorgeschreven gekwalificeerde meerderheid is nog wel van toepassing op de tweede vergadering.
Er wordt vaak gesproken over de zin en/of onzin van het SKW certificaat. Naast het SKW certificaat is er echter ook het VVE oké label voor zowel VVE beheerders als VVE’s.
Grote vraag is dus, zou het VVE oké label wél de garantie bieden dat een beheerder kennis heeft van de wet- en regelgeving en daar ook naar handelt in het belang van de VvE én de individuele eigenaren?
Onze nieuwe beheerder is voorzien van een dergelijk VvE oké certificaat en onlangs was onze eerste jaarvergadering met de nieuwe beheerder. en ja hoor, het overbekende “privacy” spook kwam ook in deze vergadering weer ter sprake. Waar wij voorheen via de vergaderstukken inzage hadden in de debiteurenlijst, gaat deze beheerder het in het vervolg anders doen. Te weten, enkel nog kennisgeving van een gezamenlijke voor- of achterstand van de leden om de zogenaamde privacy te beschermen. Juist de jaarrekening is de aangewezen plaats waar iedere eigenaar inzage behoort te krijgen in de gehele financiële situatie van de VvE waaronder ook de individuele bijdragen. En met de woorden van de kantonrechter “… Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.” Opmerkelijk hierbij is dat de beheerder aangaf dat ook “de software” (geen Twinq) één en ander niet mogelijk zou maken. Dus…. de beheerder en de software gaan bepalen welke informatie de individuele eigenaar te zien krijgen?
Ander punt bij de jaarrekening was het exploitatie overschot. Dat bedrag werd zonder enige stemming in de ALV door de beheerder toebedeeld aan het reservefonds. Terwijl MR 1992 art. 3 lid 4 daar toch overduidelijk in is “… Indien over enig boekjaar de voorschotbijdragen, als bedoeld in artikel 5 tweede lid, de definitieve bijdragen te boven gaan, zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.
Dus NIET de beheerder, en dus NIET de voorzitter van de vergadering bepalen wat er met het exploitatieoverschot dient te gebeuren !
Conclusie, óók het VVE oké label is absoluut géén garantie dat de VvE en/of de VVE-beheerder gaat functioneren conform de wet- en regelgeving binnen de VvE.
Een VVE Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is cruciaal voor de bestuurder omdat deze privé aangesproken worden voor financiële risico’s verbonden aan de VVE. Gezien de toenemende juridisering van de samenleving en de complexiteit van zaken rondom de VVE zijn deskundige verzekeringsmaatschappijen een belangrijk element. Wij hebben hieronder een paar zaken op een rij gezet om even langs te lopen en te kijken welke elementen voor uw VVE het meest van toepassing zijn. Met speciale aandacht voor de VVE Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.
Als u bestuurder bent – of wordt – bij een vereniging of stichting, gaan uw gedachten over het algemeen uit naar hoe u de functie wilt vervullen. U zult niet meteen stilstaan bij uw persoonlijke aansprakelijkheid. In principe is de vereniging of stichting aansprakelijk voor de schulden die worden gemaakt. Toch kan het gebeuren dat u als bestuurder aansprakelijk wordt gesteld. Zo’n persoonlijke aansprakelijkstelling zal te maken hebben met het niet behoorlijk vervullen van uw taak als bestuurder. Bij een aansprakelijkheidstelling is het niet relevant of u voor uw bestuursfunctie wordt betaald!
Onbehoorlijk bestuur In Artikel 2:9 van het Burgerlijk Wetboek is de aansprakelijkheid van bestuurders vastgelegd. In beginsel is de aansprakelijkheid voor bestuurders van profit en non-profit rechtspersonen gelijk. De anti-misbruikwetgeving, welke een verzwaring van de bestuurdersaansprakelijkheid met zich meebrengt, is echter niet van toepassing op niet-commerciële verenigingen en stichtingen. De grens tussen commerciële en niet-commerciële verenigingen en stichtingen wordt gevormd door de vennootschapsbelastingplicht.
Artikel 2:9 verplicht bestuurders tot het voeren van ‘behoorlijk bestuur’ over de rechtspersoon. Het is niet mogelijk een sluitende definitie te geven van behoorlijk bestuur. Dit begrip wordt namelijk ingevuld door jurisprudentie, literatuur en actuele ontwikkelingen.
Voorbeelden van (kennelijk) onbehoorlijk bestuur zijn:Niet (tijdig) informeren van toezichthouders over ontwikkelingen die voor hen van belang zijn. Verwaarlozen van de kredietbewaking. Niet voldoen aan in een subsidie gestelde eisen, waardoor een ontvangen subsidie wordt teruggevorderd. Onvoldoende deskundigheid of besluiteloosheid, zoals het niet aanvragen van faillisement terwijl duidelijk is of behoort te zijn dat de verplichtingen niet meer kunnen worden nagekomen. Oorzaken In de praktijk blijkt het niet voldoen aan de boekhoudplicht een belangrijke oorzaak van persoonlijke aansprakelijkheid: een vereniging of stichting moet te allen tijde inzicht kunnen geven in de financiële positie. Ook fusies en splitsingen kunnen hiertoe aanleiding zijn, vanwege de vele betrokken belangen en de hoeveelheid beslissingen in een kort tijdsbestek. Daarnaast worden veel aansprakelijkheidsclaims ingesteld naar aanleiding van het faillissement van de vereniging of stichting.
Toezichthouders De aansprakelijkheid van toezichthouders vloeit voort uit hun hoofdtaken advisering en toezicht. Deze taken zijn de laatste jaren verschoven van een passieve rol naar een steeds actievere rol als betrokken en daadkrachtige adviseurs en toezichthouders van het bestuur.
Intern en extern De bestuurder heeft te maken met zowel een interne als externe aansprakelijkheid:
Interne aansprakelijkheid. Betreft de aansprakelijkheid jegens de rechtspersoon. Bestuurders en toezichthouders hebben een verplichting naar de vereniging of stichting tot een behoorlijke vervulling van de aan hen opgedragen taak. Indien de bestuurder hierin tekortschiet, kan de vereniging of stichting (of de curator) een beroep doen op Artikel 2:9 BW.
Externe aansprakelijkheid. Een rechtspersoon kan in het maatschappelijk verkeer ook onzorgvuldig handelen naar derden (subsidieverstrekkers, contractspartners, werknemers etc.) toe. Naast de vereniging of stichting kunt u dan aansprakelijk zijn voor bijvoorbeeld het niet nakomen van een overeenkomst of door onrechtmatig handelen (onrechtmatige daad). U kunt aansprakelijk gesteld worden wanneer u de schadeveroorzakende handeling had kunnen voorkomen én u valt aan te rekenen dat u dit niet heeft gedaan.
Hoofdelijk en collectief Voor bestuurstaken geldt een collectieve verantwoordelijkheid en voor alle bestuurders een hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat betekent dat u als individuele bestuurder aansprakelijk kunt worden gesteld voor de volledige schade die voortvloeit uit fouten van u én uw medebestuurders.
Welke situaties kunnen leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid van een bestuurder
Hieronder worden situaties genoemd die kunnen leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders en toezichthouders. Deze lijst is gebaseerd op aanspraken die in de praktijk regelmatig hebben plaatsgevonden. Dit is echter geen limitatieve opsomming. Het is afhankelijk van de specifieke, individuele situatie of een claim door de rechter wordt toegewezen c.q. of er dekking is op de verzekering.
Ten aanzien van de boekhouding: Nalaten een boekhouding bij te houden, Niet of te laat opmaken van de jaarrekening en nalaten te zorgen voor de eventuele publicatie, In het jaarverslag een misleidende voorstelling geven van de positie van de vereniging/stichting.Het zonder behoorlijke voorbereiding nemen van beslissingen met verregaande financiële consequenties, zonder aandacht te besteden aan het behoorlijk op schrift stellen van gemaakte afspraken.Het aangaan van voor de rechtspersoon nadelige verplichtingen terwijl een faillissement op korte termijn niet ondenkbaar is.Het verwaarlozen van de kredietbewaking.In situaties van dreigende betalingsonmacht crediteuren van de rechtspersoon selectief betalen.Het negeren van tegenstrijdige belangen van een bestuurder – zakelijk of privé.Het niet of niet op tijd informeren van toezichthouders over ontwikkelingen die voor hen van belang zijn.Handelen in strijd met het doel van de rechtspersoon zoals genoemd in de statuten.Onvoldoende deskundigheid of besluiteloosheid van bestuurders. Zoals het niet aanvragen van het faillissement van de rechtspersoon, terwijl duidelijk is of behoort te zijn dat de rechtspersoon de verplichtingen niet meer kan nakomen.Het verstrekken van financieringen aan derden, bestuurders of aandeelhouders zonder daarvoor zekerheid te vragen.Het aangaan van verplichtingen waarvan bekend is of bekend moet zijn dat de rechtspersoon ze niet kan nakomen.Zwart’ontvangen en ‘zwart’ betalen van bedragen (incl. lonen).Ongerechtvaardigde persoonlijke verrijking.Het niet voldoen aan de in een subsidie gestelde eisen, waardoor een ontvangen subsidie wordt teruggevorderd.Geen reservering maken voor een (voorzienbare) naheffing van vennootschapsbelasting
Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten
Behoort vervanging van het sleutelplan tot onderhoud?
Onlangs heeft het Gerechtshof Amsterdam zich uitgelaten over de vraag of vervanging van een sleutelplan ten behoeve van het appartementencomplex moet worden gezien als een “buiten het onderhoud vallende uitgave” in de zin van artikel 38 lid 5 Model Splitsingsreglement 1992. De consequentie daarvan zou zijn dat een besluit tot vervanging van het sleutelplan dient te worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid en dat conform artikel 38 lid 7 Model Splitsingsreglement 1992 een extra voorschotbijdrage dient te worden bepaald door de vergadering van eigenaars.
Het Hof neemt als uitgangspunt dat de cilinders en daarmee ook de daarop passende sleutels tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex behoren. Daarnaast verwerpt het Hof de stelling dat een sleutelplan c.q. vervanging van het sleutelplan niet tot het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten kan worden gerekend.
Dat betekent dus dat vervanging van het sleutelplan moet worden gezien als onderhoud en dat het besluit tot vervanging van het sleutelplan met een gewone meerderheid door de vergadering van eigenaars kan worden genomen. In de onderhavige kwestie werd uiteindelijk het door de vergadering genomen besluit tot vervanging van het sleutelplan alsnog vernietigd vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Ten onrechte was de vergadering van eigenaars voorgehouden dat de sleutels bijgemaakt konden worden zonder het tonen van de sleutel, op basis van enkel het sleutelnummer. Er bestond geen verschil in de situatie zoals die bestond voor het eindigen van het sleutelplan en daarna, zodat de vergadering in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen om het sleutelplan te vervangen
1 december 2018 gepubliceerd door Gerrit-Jan Doorneweerd.
Zo’n 30 procent van alle eigen woningen in Nederland bestaat uit appartementen. Wanneer een gebouw is gesplitst in appartementen, is er automatisch sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE wordt geacht zorg te dragen voor het verzekeren van het gebouw. Maar soms is dit niet goed geregeld. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een inactieve ofwel een ‘slapende’ VvE. Dan is een individuele VVE verzekering een oplossing.
Individuele VVE verzekering
Let op je eigen winkel
De individuele appartementseigenaar heeft dan geen andere keuze dan om zelf een individuele VVE verzekering voor zijn ‘losse’ appartement af te sluiten. Veel verzekeraars bieden deze mogelijkheid ook aan. Er wordt dan een individuele VVE verzekering (opstalverzekering) opgemaakt waarop de clausule individueel appartementsrecht van toepassing is. De gebruikelijke premietoeslag op zo’n individuele VVE verzekering is in deze situatie 25 procent.
Individueel appartementsrecht
Bij deze individuele VVE verzekering oplossing denkt de appartementseigenaar wellicht dat hij goed verzekerd is en zich geen zorgen hoeft te maken. Niets is echter minder waar. De betreffende clausule op de individuele VVE verzekering regelt een aantal zaken, te weten:
Er wordt dekking geboden voor schade aan het gebouw. De verzekeraar zal het deel van de schade uitkeren waar de individuele appartementseigenaar voor aangesproken kan worden op basis van de akte van splitsing. Wanneer de appartementseigenaar voor 1/3 mede-eigenaar is van het gebouw, zal de verzekeraar dus 1/3 van de schade uitkeren. Er wordt meebetaald aan de vergoeding voor de schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer de uitkering een bepaald bedrag te boven gaat, vindt er overleg plaats met alle eigenaren over de wijze waarop dit moet worden uitgekeerd.
Dekking voor schade aan het eigen appartement. Ook wanneer de andere appartementseigenaren niet (goed) verzekerd zijn wordt de schade aan het eigen appartement vergoed.
Al met al lijkt het alsof het op deze manier allemaal goed geregeld is maar het gaat mis bij de vergoeding van de schade aan het gebouw wanneer een of meer andere appartementseigenaren zich niet goed hebben verzekerd.
Voorbeeld individuele VVE verzekering
Een gebouw is gesplitst in vier appartementen. Er is sprake van een slapende VvE en er is geen opstalverzekering voor het hele gebouw. De individuele eigenaren hebben allemaal een eigen individuele VVE verzekering gesloten. Eén van de appartementseigenaren is zijn baan kwijt geraakt en verkeert al enige tijd in geldzorgen. Hij heeft betalingsachterstand opgelopen op zijn verzekeringspremie en de verzekeraar heeft de dekking opgezegd. In het bovenste appartement ontstaat brand door een vlam in de pan waarbij de gehele keuken schade oploopt, maar waarbij ook het dak van het gebouw ernstig beschadigd raakt. De eigenaar van het topappartement hoeft zich geen zorgen te maken over de schade aan het eigen appartement, daar is hij goed voor verzekerd. Maar het dak valt onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De schade aan het dak wordt daarom door de betreffende verzekeraar slechts voor ¼ vergoed. De overige ¾ moet bij de (verzekeraars van) de overige appartementseigenaren vandaan komen. Nu één van de verzekeraars de dekking heeft opgezegd, zal er niet genoeg uitgekeerd worden om het dak te repareren. De onverzekerde appartementseigenaar zou moeten opdraaien voor de rest van de reparatiekosten maar gezien zijn situatie zal dat waarschijnlijk niet lukken.
Let op correct risicoadres
Uit het voorbeeld van deze individuele VVE verzekering blijkt dat het zelf verzekeren van losse appartementen kan leiden tot vervelende situaties. Het heeft verreweg de voorkeur om het gebouw als één geheel te verzekeren. Maar ook dan zijn er aandachtspunten. Zo is het belangrijk dat het volledige risicoadres op de verzekering vermeld wordt, zodat duidelijk is welke appartementen er allemaal tot de VvE behoren.
Verbeteringen eigen woning via inboedelverzekering
Daarnaast moet er aandacht besteed worden aan de eventuele aangebrachte verbeteringen aan het gebouw. Sommige appartementseigenaren zullen een dure keuken en/ of badkamer hebben, terwijl anderen het heel eenvoudig hebben gehouden. Als de verbeteringen (het zogenaamde ‘eigenarenbelang’) meeverzekerd moeten worden, is dit een aandachtspunt bij de bepaling van de verzekerde som, en ook voor de verdeelsleutel van de premie onder de gezamenlijke eigenaren. Als het eigenarenbelang niet meeverzekerd wordt dan zullen de individuele eigenaren hier zelf iets voor moeten regelen. Veel verzekeraars bieden de mogelijkheid om eigenarenbelang mee te verzekeren op een inboedelverzekering of op een aparte polis.
Appartementen Clausule
Als laatste is het belangrijk dat op de gebouwenverzekering polis de “Appartementenclausule” wordt geplaatst. Hier meer informatie. Bij een individuele VVE verzekering kan een schade afgewezen worden wanneer deze bijvoorbeeld opzettelijk is veroorzaakt door de verzekeringnemer. Bij een gebouwenverzekering met de appartementenclausule zal een schade die is veroorzaakt door één van de eigenaren, altijd eerst vergoed worden. Eventueel wordt de uitgekeerde schade later -naar rato- verhaald op de betreffende eigenaar. Op deze manier zijn de andere appartementseigenaren in ieder geval schadeloos gesteld, en is ook de schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw volledig vergoed. Het verzekeren van het gebouw als één geheel heeft daarom altijd de voorkeur
Wat mag je niet door de gootsteen of wc spoelen? Datum 26-03-2019
Heb jij ook weleens soep die niet meer goed is, of zure melk? Veel mensen gebruiken hun wc of gootsteen als afvalbak. Alles wat je door de wc of gootsteen wegspoelt eindigt uiteindelijk in het riool.
Van de 3697 ondervraagde Radar testpanelleden gooit bijna 29 procent weleens vochtig toiletpapier in de wc. Kook- en eetresten spoelt ruim 13 procent het riool in. Plukken haar, tampons, maandverband en resten van medicijnen of schoonmaakmiddelen worden door een enkeling ook weggespoeld. Overige antwoorden over wat in de wc of gootsteen eindigt: appelmoes, vocht van augurken, losse theebladeren, pastasaus, kattenvoer en afgeknipte nagels.
Wat spoel jij behalve water, (af)wasmiddel, urine, ontlasting en gewoon toiletpapier door het riool?
29 %Vochtig toiletpapier
13 %Kook-/etensresten
2.7 % Afval (stoffer en blik legen, plukken haar)
1.24 % Tampons/maandverband
1.24 % Resten van medicijnen/ chemische (schoonmaak) middelen
0.76 %Verfresten
0.51 %Lenzen
0.27 %Condooms
0.16 % Lege wc-rolletjes
0.16 %Luiers
61 % Niets van bovenstaand
Het is belangrijk dat riolen niet verstopt raken en er geen schadelijke stoffen in belanden. Het zuiveren van rioolwater is namelijk milieubelastend en kost geld en energie. Wist je dat een Nederlander gemiddeld 3,5 kilo afval in het riool spoelt per jaar?
Waar kun jij rekening mee houden?
Een beetje zure melk, of andere dranken en vloeibare restjes mag je gewoon via de gootsteen wegspoelen. Stukjes eten of yoghurt horen echter niet thuis in het riool. Wil je groentesoep of pastasaus weggooien? Gebruik dan een zeef om de etensresten uit de soep te halen. Het vloeibare gedeelte spoel je dan weg en de rest gooi je in de prullenbak.
Koffiedik en theebladeren gooi je ook in de afvalbak.
Veel mensen gebruiken wc als afvalbak voor etensresten
Vochtig toiletpapier
Tegenwoordig kun je speciaal biologische afbreekbaar vochtig toiletpapier kopen. Op sommige verpakkingen staat dat je de vochtige doekjes in de wc kunt wegspoelen omdat ze makkelijk afbreekbaar zijn. Dat is nog niet onderzocht en het is altijd het beste om vochtig toiletpapier niet in de wc te doen. Alle andere doekjes, zoals babydoekjes en schoonmaakdoekjes horen ook niet thuis in de wc-pot.
Frituurvet
Vloeibaar vet zoals bak- en frituurvet mag je nooit wegspoelen in de wc of gootsteen. Doe je dat wel dan kan het vet stollen en aan rioolbuizen plakken. De rioolbuis wordt hierdoor steeds smaller en slibt uiteindelijk dicht.
Frituurvet en bakolie weggooien: spoel ook kleine restjes niet door
Medicijnen
Heb je medicijnen over die je niet meer gebruikt? Meestal kun je die weer inleveren bij je apotheek. Zo niet, dan kun je medicatie inleveren bij de milieustraat. Het is erg lastig om medicijnresten uit het water te zuiveren, gooi ze daarom niet in het toilet of gootsteen.
In de Verenigde Staten loost vijftien tot twintig procent van de mensen hun contactlenzen in de wc of douche. Het plastic in de lenzen kan breken in kleine stukjes microplastic wat schadelijk is voor het milieu. Lenzen horen bij het restafval.
Terpetine en verf
Chemicaliën zoals terpentine, zoutzuur en verf zijn ook slecht voor het riool. Het valt onder klein chemisch afval dat je in de milieustraat moet inleveren.
Risico’s van verstopte rioolbuizen
Zo’n verstopte riool buis kan veel vervelende dingen veroorzaken, zoals overstromingen en stank. Als het veel regent kunnen de straten blank komen te staan vanwege verstopte rioolbuizen. Het vieze rioolwater kan dan zelfs in sloten en kanalen eindigen. Dat kan leiden tot vervuiling en vissensterfte.
Je eigen gootsteen en toilet kunnen overigens ook verstopt raken als je er verkeerde dingen in weggooit.
In het kort
Gebruik je wc en gootsteen alleen voor toiletpapier, urine, ontlasting en niet-schadelijke vloeibare producten.
