Wat weet u van UBO register en VvE,s ?

Heeft uw VVE ook al een verzoek tot inschrijving gekregen voor het UBO register? Lees meer in dit overheids document Daarin wordt vermeld dat VvE niet ingeschreven plichtig is.

Geplaatst in Bestuur en leden, Normen en waarde, Overheid | Een reactie plaatsen

De VvE en algemene voorwaarden?

Welke zijn van toepassing?

Datum 07 / 10 / 2019
Door Jarl van Sonsbeek In Kennisbank,

In de praktijk merken we dat bij VvE’s en opdrachtnemers onduidelijk kan bestaan met betrekking tot het overeenkomen van algemene voorwaarden. Onlangs speelde bij de rechtbank Rotterdam de vraag welke algemene voorwaarden van toepassing waren op een opdracht.

In de kwestie had de VvE een offerte opgevraagd met betrekking tot schilderwerk. De VvE had bij de offerteaanvraag een uitgebreide technische omschrijving gevoegd waarin onder meer werd ingegaan op algemene voorwaarden die van toepassing waren. 

De VvE verwijst naar de STABU Standaard 2012 en de UAV 2012

In de daaropvolgende offerte van de schilder werd verwezen naar andere algemene voorwaarden, te weten de AVC.

In haar opdrachtbevestiging gaat de VvE akkoord met de offerte door de schilder, waarbij de VvE ongelukkigerwijs de AVC als bijlage bijvoegd. De VvE gaat in haar bevestiging echter niet in op welke algemene voorwaarden van toepassing zijn.

Vervolgens ontstaat een geschil tussen de VvE en de schilder, waarbij onder meer de discussie speelt welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Uiteindelijk wordt door de rechter geoordeeld dat als in een uitnodiging tot het doen van een aanbod voldoende duidelijk naar algemene voorwaarden is verwezen, het op de weg ligt van degene die op de uitnodiging ingaat om goed duidelijk te maken dat diegene de toepasselijkheid van eigen afwijkende algemene voorwaarden wil bewerkstelligen.

De VvE heeft in het eerste stuk van de keten van schriftelijke contacten (het ‘aanbod’) voldoende duidelijk naar de algemene voorwaarden verwezen die zij van toepassing wilde verklaren op de te sluiten overeenkomst. 

Hierdoor lag het op de weg van de schilder om de toepasselijkheid van die algemene voorwaarden uitdrukkelijk van de hand te wijzen. Doordat de schilder dat niet heeft gedaan, komt aan de (tweede) verwijzing door de schilder naar andere algemene voorwaarden geen werking toe. Dat de VvE de opdracht heeft bevestigd met daarbij als bijlage de algemene voorwaarden van de schilder (de AVC) doet daar niet aan af. Hieruit volgt immers niet dat de VvE afstand had willen doen van de toepasselijkheid van ‘haar’ algemene voorwaarden. 

Hierin speelt mee dat de VvE niet expliciet verwijst naar de AVC.

Kort en goed komt het erop neer dat een VvE er in ieder geval goed aan doet om duidelijk te zijn in het van toepassing verklaren van algemene voorwaarden op een overeenkomst. 

Dit is belangrijk.  Daarnaast is het net zo van belang om de algemene voorwaarden van de andere partij expliciet van de hand te wijzen.

Voor vragen en/of opmerkingen kunt u contact opnemen met Jarl van Sonsbeek

 Bron:  kennisbank Rijssenbeek

Geplaatst in Bestuur, garantie, Normen en waarde, Offerte, Risico, Verzekert | Een reactie plaatsen

Batterijen en opslag ?!

De volgende stap voor zonnestroominstallaties

Februari 2019

Na de installatie van zonnepanelen en omvormer is batterijen toevoegen een logische tweede stap. Maar met batterijen zijn er nog meer mogelijkheden voor zonnestroominstallaties dan enkel opslag.

Lees verder
Geplaatst in Duurzaam, Energie belastingen, Zonne energie | Een reactie plaatsen

Vergadering van eigenaars.

Mag een besluit ook buiten de vergadering van eigenaars worden genomen

8 november 2016 Geschreven door Dennis Reijnders

Het organiseren van een vergadering van eigenaars voor slechts één onderwerp kan met inachtneming van de regels in het splitsingsreglement onnodig veel werk met zich meebrengen en tijd kosten als al bekend is dat alle leden zullen instemmen.

Lees verder
Geplaatst in Bestuur en leden | Een reactie plaatsen

Nood en vlucht verlichting gebouwen.

Zoetermeer – 26 september 2013. Deze week is de NVFN Praktijkgids Noodverlichting gepubliceerd. Ontwerp, installatie en onderhoud van noodverlichting is niet zo eenvoudig als het op het eerste gezicht lijkt. Met de ‘Praktijkgids Noodverlichting’ helpt de branchevereniging voor de Noodverlichting NVFN adviesbureau’s, installateurs en facilitair managers noodverlichtingsinstallaties te installeren conform de geldende regelgeving en normering op het gebied van kwaliteit en veiligheid. Met het lezen van de gids wordt de lezer niet belast met ‘de kleine lettertjes’, maar kan men aan de hand van praktijkvoorbeelden een goede basis leggen voor een goed noodverlichtingsplan. De praktijkgids wordt gratis ter beschikking gesteld en is te lezen en te downloaden op www.nvfn.nl/publicaties

Geplaatst in Brandgevaar, Milieu, Overheid, Veiligheid, VvE Veiligheid | Een reactie plaatsen

Gedragsinterventies om brandveiligheid senioren te vergroten

6 januari 2020

Nederland vergrijst, er wonen steeds meer senioren (65+) zelfstandig. Dit is een risicogroep als het gaat om brandveilig wonen. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat deze groep mensen brandveiliger gaan leven en wonen? Kunnen we het huidige gedrag rondom brandveiligheid beïnvloeden?

Brandweer Nederland en IFV doen onderzoek in samenwerking met de Nederlandse Brandwonden Stichting en de Universiteit van Maastricht. Het doel is een gedragsinterventie ontwikkelen. Margo Karemaker, promovendus en onderzoeker bij het IFV beantwoordt een aantal vragen over het onderzoek.

Lees verder
Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

Slordige installatie vaak oorzaak zonnepaneelbrand

Zonnepanelen Brandweerkorpsen maken zich zorgen over zonnepanelen. Die zijn soms gebrekkig geïnstalleerd. En ze maken blussen lastig.

5 september 2019 om 18:05Leestijd 2 minuten

Dakbrand in Bergschenhoek, afgelopen augustus. In het dak zijn de zonnepanelen geïntegreerd.
Dakbrand in Bergschenhoek, afgelopen augustus. In het dak zijn de zonnepanelen geïntegreerd.Foto GinoPress 

Ruim 712.000 zonnepaneelsystemen staan op Nederlandse woonhuizen. Vorig jaar alleen al werden er 170.000 geplaatst, volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dat kan gevaarlijk zijn, want ze kunnen in brand vliegen. Officiële cijfers zijn er niet, maar volgens TNO gaat het om enkele tientallen gevallen per jaar – nog geen procent van alle branden in Nederland. Toch zoeken brandweer en brancheverenigingen naar manieren om met deze branden om te gaan, want ze zijn van heel andere aard dan gewone dakbranden.

TNO maakte afgelopen jaar een inventarisatie van branden met zonnepanelen en mogelijke oorzaken. Daaruit blijkt dat de meeste branden ontstaan bij systemen waarbij de panelen fungeren als dakpannen, de zogeheten in-daksystemen. „Onder die panelen kan de temperatuur oplopen tot 80 graden, het is er droog en het isolatiemateriaal ligt er vlakbij allemaal stekkers”, zegt installateur Bart Doornbos uit Bussum. Een perfecte cocktail voor brand als er iets fout gaat, bijvoorbeeld wanneer er een vonk ontstaat.

De kabels en verbindingen tussen kabels vormen vaak het probleem, stelt TNO. Een omvormer maakt van de gelijkstroom die zonnepanelen opwekken wisselstroom voor het stroomnetwerk. Kabels en omvormer zijn met connectoren verbonden.

Voor een goede verbinding moeten beide kanten van de connectoren (het ‘mannetje’ en het ‘vrouwtje’) van hetzelfde merk zijn. Anders sluiten ze niet goed op elkaar aan, wat tot vonken kan leiden. Maar een slechte verbinding kan ook komen door verkeerd afgeknipte kabels.

„Wij zien dat de montagehandleidingen niet altijd goed worden nageleefd”, zegt brandonderzoeker Rinus Corbijn. „Zo constateerden we bij een brand in Zeeland dat de in-dakpanelen te dicht op een brandbaar dakfolie lagen.”

Warm zomerweer

Is er een direct verband met warmer zomerweer? Dat kan niet worden geconcludeerd na enkele tientallen branden. Maar, zegt Evert Bende, die het TNO-rapport schreef, „voor een brand heb je een ontstekingspunt nodig en een gunstige conditie. Dus als de omgeving goed is opgewarmd zal een mogelijk probleem eerder tot een brand leiden.”

In Nederland mag iedereen zelf zonnepanelen installeren – daar is geen certificaat voor nodig. „Niet iedereen weet waar ze op moeten letten. Gespecialiseerde installateurs hebben eigen normen en waarden voor het plaatsen”, zegt installateur van zonnepanelen Peter Eijgenraam uit Nootdorp. „Ieder zijn eigen vak is het beste.”

Eijgenraam is behalve installateur ook beroepsbrandweerman in de regio Rotterdam. Hij merkte dat er steeds vaker vragen rezen onder collega’s. „Als ik op een kazerne moest invallen, werd al gauw gevraagd of ik even kon lesgeven over die zonnepanelen: waar moet de brandweer op letten tijdens het blussen? Ik was steeds hetzelfde verhaal aan het vertellen.” Daarom richtte hij samen met de kazerne in Vlaardingen een zeecontainer in waarop een volledig systeem met zonnepanelen werd geïnstalleerd.

Zo kunnen brandweermannen bijvoorbeeld oefenen met een nachtelijke zolderbrand. Voor een brand met zonnepanelen gelden andere spelregels dan voor een normale dakbrand. Zodra een hoogwerker als gewoonlijk zijn felle lichten aanzet om de brandweermannen te helpen bij het blussen, wekken de zonnepanelen weer energie op en staat er stroom op het dak. Terwijl dát juist een van de eerste dingen is die de brandweer wil vermijden.

Nieuwbouwwoningen

Ook Nils Rosmuller, lector bij het Instituut Fysieke Veiligheid (IFV), ziet dat incidenten met zonnepanelen steeds meer aandacht krijgen. Het blussen van een brand op een dak met zonnepanelen gaat anders dan een gewone dak- of zolderbrand, zegt Rosmuller. Doordat er bijvoorbeeld overdag licht schijnt op de zonnecellen, is er kans op een stroomstoot én kortsluiting door bluswater.

Bij zowel op-daksystemen (waarbij de panelen op de pannen liggen) als in-daksystemen is het koelen van het brandbare materiaal moeilijk. „Dat zagen we een paar weken geleden bij een zolderbrand. Het bluswater kwam daar moeilijker bij de brandhaard, waardoor die meer kans had om uit te breiden,” zegt Rosmuller.

„Een andere complicatie zie je vooral bij nieuwbouwwoningen. Daar zijn soms op een hele rij woningen panelen aan elkaar gelegd. Dus op het moment dat de panelen brand vatten, dan verspreidt de brand zich van nummer 7 naar 9 en naar 11. De brand wandelt zo over de daken naar andere huizen.”

Vooralsnog heeft de brandweer er nog geen structurele oplossingen voor, zegt Corbijn. „Voor dakbranden zullen we andere blustechnieken moeten bedenken. En het zou goed zijn om de spanning van die zonnepanelen uit te kunnen zetten.”

Het IFV probeert met een werkgroep samen met de brancheverenigingen de risico’s van zonnepanelen in kaart te brengen, en schoolt brandweerlieden bij over hoe een dergelijke brand aan te pakken. Ook heeft Holland Solar na het TNO-rapport haar leden op het hart gedrukt zich aan de handleidingen te houden en connectoren van dezelfde merken te gebruiken.

Maar hier wet- en regelgeving bij vragen is moeilijk, volgens Corbijn. „Veel is al goed geregeld. Misschien is het een risico waar we mee moeten leren omgaan. Het plaatsen van zonnepanelen blijft mensenwerk.”

Geplaatst in Bouw garantie, Brandgevaar, Duurzaam, Opleverings documenten., Verzekeringsschade | Een reactie plaatsen

Lekkage riolering

01 februari 2018

Onderzoek naar de oorzaak van lekkages. Burengeschil. VvE doet niets, eigen verantwoording bewoners. Blijkt keukenafvoer al lang lek door interne verbouw. 

Bron apartement en eigenaar

Lees verder
Geplaatst in Opvolgen gebreken oplevering, Overlast, Splitsingsreglement, Verstopping, Verzekert | Een reactie plaatsen

Wat is Circulair Bouwen nu precies?

Een van de trends binnen Duurzaam Bouwen is momenteel de aandacht voor Circulair bouwen en Circulaire economie. Maar wat is circulair bouwen nu precies? En wat kun je er mee als huisvestingsmanager? Gebouwinzicht zocht het voor je uit:

Lees verder
Geplaatst in Bouw garantie, Duurzaam, Milieu | Een reactie plaatsen

Het zal je maar gebeuren?!?

Roosendaal,  2019

Onderwerp: Brandveiligheid in uw woongebouw

In- en aanleiding

Het zal je maar gebeuren, midden in de nacht word je wakker, hoestend en kuchend door de rook die in je slaapkamer hangt. In paniek haast jij je uit bed in het besef dat er ergens brand moet zijn. In een flits gaat het door je heen: had ik nu toch maar die rookmelders geplaatst! Je zoekt je op de tast een weg door de woning om te kijken waar het brandt. Inmiddels hoor je buitenshuis de brandweersirenes dichterbij komen. 

Foute boel, denk je! Snel op zoek naar een veilige plek, naar buiten. Je haast je naar de voordeur, opent deze en gaat de hal in. Ook de hal staat vol met rook. Gelukkig doet de noodverlichting het wel, die is te gebruiken als oriëntatiepunt. Nu snel naar de vluchtroute! Au, verdraaid, je loopt de vazen omver die in de lifthal staan. Je valt tegen de muur en haalt je handen open aan de schilderijtjes die daar hangen. Vervolgens verlies je je evenwicht en komt lelijk terecht tegen het tafeltje wat naast de vazen stond. Even duizelt het je, alles wordt zwart om je heen en vervolgens verlies je het bewustzijn…

Een dergelijk scenario wil je natuurlijk niet meemaken! 

Maar zo zou het kunnen gaan in woongebouwen, waar de brandveiligheid niet op orde is. Voorbeelden hiervan zijn er helaas maar al te veel te vinden op internet. Net daarom hebben wij de Brandweer gevraagd een inspectie uit te voeren naar de brandveiligheid en de vluchtroutes binnen ons woongebouw bezocht zijn ons woongebouw, 

Daarna geven wij aan welke stappen wij als bestuur nodig achten om aan de brandveiligheidseisen te voldoen en wat wij eventueel van u als mede-eigenaren daarbij verwachten.

Verslag van de brandveiligheid expeditie

Hieronder volgen woordelijk de aandachtspunten, zoals de Brandweer ons heeft doen toekomen.

  1. Er dient geen opslag van goederen/ materialen in de, vluchtwegen, “buitenruimte” en halletjes (sluisjes) van het woongebouw  aanwezig te zijn.
  2. Wij adviseren de woningen te voorzien van optische rookmelders. Dit is een hele slimme keuze om de woningen (appartementen) veiliger te maken. 
  3. De scootmobielen,rollators en winkelwagens dienen in de garage of in uw appartement gestald te worden. En dus niet in , vluchtwegen, “buitenruimte” en halletjes (sluisjes)
  4. De vluchtwegen zijn nog conform de verleende  bouwvergunning. 
  5. Vloerbedekking in verkeersruimten (vluchtwegen) dient aan een bepaalde brandklasse te voldoen. (Bouwbesluit)
  6. Eventueel matjes, idem zie bovenstaande en moeten vastliggen voorzien van antislip rubber.
  7. Deurstopper en haakjes  dienen te worden verwijderd. Deze zijn niet toegestaan.
  8. In eerste instantie niets aan de wanden. Indien toch nodig dan maximaal 4 cm diepte en van onbrandbaar materiaal.
Geplaatst in Bestuur en leden, Brandgevaar, CO gevaar, Veiligheid | Een reactie plaatsen