GELD&GOEDOmdat je als appartements­eigenaar een pand met anderen deelt, ben je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars. Wat heb je daar eigenlijk aan? Vijf vragen en antwoorden over de VvE.Merlijn van Dijk 14-03-18, 14:00

Wie een huis koopt, heeft zijn eigen grond en regelt zijn eigen zaken. Simpel. Voor appartementseigenaren ligt dat net wat anders. De grond waarop je woont, moet je immers delen met andere bewoners en soms wat winkeliers. Met elkaar vorm je een Vereniging van Eigenaars (VvE).

1. Hoe werkt dat, een VvE?

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren die samen bijvoorbeeld een flat bewonen. Belangrijkste taak van de vereniging is het regelen van het onderhoud aan gemeenschappelijke delen van een pand. Dat is niet onbelangrijk. De waarde van een gebouw hangt natuurlijk nauw samen met de staat ervan.

,,Wie een appartement koopt in een gebouw met meerdere appartementseigenaren, zit automatisch bij een VvE’’, zegt Robert van Ewijk van Nederlandvve.nl. Zijn organisatie verstrekt online informatie over VvE’s. Alle flatgebouwen in Nederland, waarin meerdere appartementseigenaren wonen, hebben dus een VvE. Nederland ligt bezaait met de verenigingen. Volgens Van Ewijk zijn het er inmiddels meer dan 145.000.

Zo’n VvE bestaat uit het bestuur (met de functies van voorzitter, secretaris en penningmeester), de kascommissie en natuurlijk de leden. Elk jaar stelt het bestuur van de vereniging een begroting op. Tijdens een ledenvergadering legt het bestuur zijn begroting voor aan alle ­leden. Die mogen er over stemmen.

2. Waar valt dan over te stemmen?

Stemmen de leden een begroting weg, dan moet het bestuur terug naar de tekentafelRobert van Ewijk, Nederlandvve.nl

De vereniging regelt drie zaken: ­periodiek onderhoud, een reservefonds voor groot onderhoud en verzekeringen. Periodiek onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes dat bijvoorbeeld de schoonmaker en de glazenwasser doen, wordt betaald uit het potje van de VvE. Ieder lid betaalt elke maand een bedrag om dat potje te vullen.

Een ander potje wordt maandelijks gevuld met een reserve voor groot onderhoud. De VvE regelt dat bijvoorbeeld daken, gevels en liften in goede staat zijn en blijven. Om dat te financieren sparen eigenaren samen geld in een zogeheten reservefonds. Sinds 2018 geldt dat VvE’s dat fonds met minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van hun pand moeten vullen.

Voor VvE’s die dat niet willen, is er een alternatief. Ze mogen ook een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) opstellen. Van Ewijk: ,,Daarin staat specifiek wat voor groot onderhoud de komende jaren noodzakelijk is en wat dat gaat kosten. Dat is wel zo duidelijk.’’ VvE-leden vullen het reservefonds dan op basis van de voorspelde onderhoudskosten uit de MJOP.

De VvE regelt ook collectieve verzekeringen. Daarvan zijn er twee verplicht: een opstal- en een aansprakelijkheidsverzekering. Als bij een flinke herfststorm de pannen van het dak waaien, dekt de opstalverzekering de reparatie van het dak. Als zo’n dakpan bovenop een auto landt, vergoedt de aansprakelijkheidsverzekering de schade aan de auto.

Alle bovenstaande uitgaven komen de meeste appartementseigenaren vermoedelijk wel bekend voor, alleen zijn die vaak samengevoegd onder de noemer ‘servicekosten’, die maandelijks moeten worden betaald.

3. Over welke bedragen praten we dan?

Dat hangt van een aantal zaken af. ,,Als eerste gaat het om de luxe van een complex’’, zegt van Ewijk. ,,Een nieuwe flat met meerdere liften, zwembaden en sauna’s heeft natuurlijk hogere onderhoudskosten dan een oud flatje met alleen een gemeenschappelijk trappenhuis.’’

Daarnaast is de splitsingsakte van belang. Van Ewijk: ,,Elke vereniging heeft een splitsingsakte. Die is opgemaakt door een notaris. Daarin staat voor elk appartement hoe groot het aandeel van die woning in de servicekosten is.’’ Een groter en duurder appartement is in de regel goed voor een groter deel van de servicekosten. Volgens de online bank KNAB variëren de servicekosten van enkele tientjes per maand tot bedragen ver boven de 100 euro.

4. Wat nou als je die servicekosten te hoog vindt?

Tijdens de jaarlijkse vergadering van de VvE mogen alle leden stemmen over de begroting van het aankomende jaar. Dan kan het best voorkomen dat de leden in meerderheid een begroting wegstemmen, omdat ze hem bijvoorbeeld te hoog vinden. Van Ewijk: ,,Op dat moment moet het bestuur met een nieuwe begroting komen. Dat kan ter plekke gebeuren, maar soms moet een bestuur terug naar de ‘tekentafel’.’’

Uiteindelijk besluiten de leden gezamenlijk over de begroting. Voor een eventueel tekort kan het bestuur niet aansprakelijk worden gesteld. Van Ewijk: ,,De hele vereniging is verantwoordelijk voor de begroting.’’ Een eenzame tegenstemmer die dat tekort al van ver zag aankomen, heeft dus pech.

5. Wie richt bij nieuwbouw de VvE op?

Wie een appartement in een nieuwbouwflat koopt, hoeft niet zijn eigen VvE op te richten. ,,Dat doet de notaris al’’, legt Van Ewijk uit. ,,Die maakt dan ook meteen de splitsingsakte.’’ Daar hoeven bewoners zich dus geen zorgen over te maken.

Toch moeten ze ook zelf in actie komen. ,,Bij nieuwbouw moet de vereniging nog geactiveerd worden. Een of meerdere bewoners moeten initiatief nemen, een vergadering organiseren. Er moet worden gepraat over de begroting en verzekeringen moeten worden afgesloten.’’ Uiteindelijk benoemen de VvE-leden een bestuur.

Voor wie dat allemaal te ingewikkeld of te veel werk vindt, is er een alternatief. Diverse bedrijven bieden aan het beheer van de VvE over te nemen. Maar dat zorgt natuurlijk wel voor extra hoge servicekosten.

De hoogte van die extra kosten hangt weer van een aantal zaken af. Het ligt er maar net aan hoeveel taken een VvE beheerder overneemt. Gaat het alleen om de administratie? Of om het hele pakket? De omvang van de VvE telt ook mee. Hoe groter het aantal appartementen, des te hoger de kosten.